Застрояване на общи части в жилищен блок, без съгласието и подписите на съседите

Живея на последния етаж и ми се иска да разширя жилището към площадката или да прекарам нова инсталация през общите части. Това, че мястото е до моя апартамент или рядко се използва от другите, не ми дава право да го присвоя или застроя самостоятелно.

ЗУТ допуска определени преустройства без съгласие на останалите собственици, но тези изключения не са общо разрешение за завземане на общи площи. Преди работа трябва да се установи собствеността и да се провери конкретният строителен режим.

Кои части са общи?

Чл. 38 от Закона за собствеността посочва основите, носещите елементи, плочите, покрива, стълбите, площадките, главните линии на инсталациите, асансьорите и останалото, което по естеството или предназначението си служи за общо ползване. Статутът се преценява според закона, строителните книжа, предназначението и документите за собственост, а не само според това кой фактически използва мястото.

Общите части по естеството си осигуряват съществуването, безопасността или обслужването на сградата. Не мога с обикновено решение или уговорка да премахна необходимия им общ характер. Носеща стена, покрив или евакуационно стълбище не стават лични, защото всички са съгласни да ги използвам.

Общите части по предназначение могат при законовите предпоставки да променят предназначението и собствеността си. Това изисква съответните решения, съгласия, договори и строителни книжа. Самото название „таван“, „склад“ или „партер“ не доказва дали помещението е общо или самостоятелно.

Мога ли да затворя площадката пред апартамента си?

Етажната площадка обичайно е обща част. Законът допуска да се уговори части, обслужващи само определени обекти, да бъдат общи само за техните собственици. Тази възможност не означава, че площадката автоматично става моя, когато на етажа има само един апартамент, нито разрешава премахване на необходим достъп до тавани, покрив или инсталации.

Общите части не подлежат на делба по чл. 38, ал. 3 ЗС. Ето защо „договор за делба“ не е универсален начин да присъединя площадката към жилището. Ако присъединяването изобщо е допустимо, прилага се редът за прехвърляне на собствеността и преустройство.

Поставянето на врата, преграда, мебели или други предмети също трябва да се съобрази с правата на останалите, правилата на етажната собственост и пожарната безопасност. Не мога да блокирам евакуационен път или достъп до общи съоръжения, дори да оставя ключ на съседите.

Кога не се иска съгласие за преустройство?

Чл. 185, ал. 1 ЗУТ урежда случаите на преустройство на собствени обекти, помещения или части от тях без съгласие на останалите собственици. Сред условията са да не се променя предназначението, да не се отнемат общи помещения или площи и да не се изменят съществено общите части. Законът предвижда и специални хипотези за инсталации и определени промени на предназначението.

Наличието на изключение от съгласието не освобождава от необходим инвестиционен проект, разрешение за строеж или друго изискване. Дали работата е текущ ремонт без разрешение, преустройство или друг строеж се установява според действителните дейности. Наименованието „ремонт“ в договор с майстор не определя правния режим.

Свързване на вътрешна инсталация с обща мрежа

Законът предвижда свързване към общи мрежи, които преминават през или до разделителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос. Това не разрешава произволно пробиване на конструкцията, промяна на обща инсталация или използване на чужд самостоятелен обект.

Нова инсталация през обща част

Предвидена е и хипотеза за нова инсталация през обща част, когато не се засягат помещения на отделни собственици. Изискванията на чл. 185, ал. 5 остават приложими: липса на друго техническо решение, съответствие с архитектурните, строителните, санитарните и противопожарните правила и най-благоприятен начин за засегнатия имот.

Не всяко поставяне на климатик, камера или техническо съоръжение попада в тези изключения. За съоръжения върху фасадата, видеонаблюдение и присъединяване на цялата сграда може да са нужни отделни решения и съобразяване с други закони.

По чл. 185, ал. 6 собственикът на преустроените помещения трябва да отстрани всички повреди, причинени от строителните работи. Добре е състоянието преди работата и последващите щети да бъдат документирани.

Кога са необходими решения и нотариални съгласия?

Извън изключенията на чл. 185, ал. 1 се изискват решение на общото събрание по законовия ред и изрично писмено съгласие на всички собственици, които са непосредствени съседи на обекта. Когато се завземат общи части, е необходимо съгласие на всички собственици с нотариална заверка на подписите.

Когато проектът предвижда присъединяване на обща част към самостоятелен обект или създаване на самостоятелен обект от обща част, чл. 185, ал. 3 изисква и договор за прехвърляне на собствеността в нотариална форма с останалите собственици. Само подписан протокол или нотариално заверено съгласие не заменя този договор. Разрешението за строеж се издава въз основа на одобрения проект и договора; следват съответните вписвания и отразяване в кадастъра.

По ЗУЕС решенията за промяна на предназначението на общи части, предприемане на надстрояване или пристрояване и учредяване на право на строеж или ползване изискват 100% идеални части от общите части. При надстрояване и пристрояване се проверяват и специалните изисквания на чл. 183 ЗУТ.

Промяната на жилище в офис се преценява според конкретния обект и изискванията на чл. 38 и чл. 185 ЗУТ. Няма универсално правило, че за всяка промяна са достатъчни едни и същи подписи или че винаги се изисква съгласие от всеки в сградата.

Как да действам преди строителството или при незаконно завземане?

Преди да възлагам работа, събирам документите за собственост и строителните книжа и се консултирам с проектант за допустимото решение. Проверявам при общинската администрация необходимите книжа и организирам съгласията в изискуемата форма. Съгласието на домоуправителя само по себе си не замества правата на собствениците.

Ако друг собственик завзема обща част, мога да уведомя управителя и компетентния строителен контрол в общината или ДНСК според категорията на строежа. Собственикът може да потърси и съдебна защита срещу неоснователни действия, които пречат на правото му, включително по чл. 109 ЗС. Административната проверка за законност и гражданската защита на собствеността имат различен предмет.