При покупка на недвижим имот моментът и условията за плащане трябва да са ясно уговорени още в предварителния договор и съгласувани с нотариалния акт. Законът не налага за всяка сделка една и съща последователност „първо подпис, после превод“. Добре уреденото плащане защитава купувача от плащане без придобиване на имота и продавача от прехвърляне без получаване на цената.
Посочваме действителната обща цена в евро, вече платените суми, остатъка, падежите, получателя и банковата сметка. Уточняваме дали плащането зависи от вписване на нотариалния акт, заличаване на ипотека, отпускане на кредит или други конкретни условия. Отделно уреждаме предаването на владението и ключовете.
Авансът е предварително платена част от цената. Задатъкът по чл. 93 ЗЗД има и обезпечителна функция: при виновно неизпълнение законът допуска задържането му или връщане в двоен размер при съответните условия. Думата „капаро“ сама по себе си не решава какви последици са уговорени — важен е целият договор.
В нотариалния акт трябва вярно да е отразено какво е платено и какво остава дължимо. Не подписвам изявление, че съм получил цялата цена, ако това не е вярно. Страните декларират, че посочената сума е действително уговореното плащане.
По Закона за ограничаване на плащанията в брой плащанията на стойност 5112,92 евро или повече се извършват чрез превод или внасяне по платежна сметка. Ограничението обхваща и по-малки суми, които са части от свързани платежни операции на едно и също основание с обща стойност поне този праг.
Например при цена на имота 100 000 евро авансът от 2000 евро също не може да се предаде на ръка само защото е под прага. Разделянето на цената на малки вноски не изключва ограничението. За имотните сделки се прилагат и изискванията на Закона за нотариусите и нотариалната дейност за плащане по банкова сметка.
Внасянето на пари на каса по банковата сметка на получателя се различава от предаване на пари в брой директно на продавача. Пазя банковия документ с ясно основание. За нарушение ЗОПБ предвижда глоба от 25% от извършеното плащане за физическо лице или имуществена санкция от 50% за юридическо лице, а при повторност — по-високи санкции.
Чл. 25а ЗННД допуска сумата да се внесе или преведе по специална банкова сметка на нотариуса. Необходимо е писмено споразумение между нотариуса и страните, което определя кога се внасят средствата и при какви условия нотариусът ги превежда.
Може да се уговори плащане след вписване на нотариалния акт и представяне на точно определени документи за тежестите, погасяване на кредит или заличаване на ипотека. Трябва да са уредени срокът за изпълнение, доказателствата, таксите и връщането на парите, ако условията не се изпълнят.
Върху средствата по тази специална сметка не се допуска принудително изпълнение за задължения на нотариуса. Самото използване на сметката обаче не заменя проверката на собствеността и правилното формулиране на условията.
При пряк превод към продавача в основанието описвам имота, договора и съответната вноска. Ако плащането е по предварителен договор, посочвам него; номер на нотариален акт се вписва само ако актът вече съществува. Проверявам получателя и банковата сметка по надежден начин.
Платежното нареждане не винаги доказва, че парите вече са получени. По общото правило на чл. 75 ЗЗД при банково плащане задължението се погасява със заверяване на сметката на кредитора. Затова уговорките трябва да предвидят времето за изпълнение на превода и банковите проверки.
Банкова доверителна сметка с условия за освобождаване на средствата или документарен акредитив може да осигури допълнителна защита, ако банката предлага такава услуга. При акредитива банката плаща срещу съответстващи на условията документи. Плащане „на виждане“ не означава просто продавачът да се яви лично, а плащане при редовно представяне на изискуемите документи. Банката проверява документите в договорения обхват и не гарантира сама по себе си безспорно право на собственост.
Предварително съгласуваме с банките каква част от цената ще погаси стария кредит, по коя сметка се превежда и как ще бъде получено съгласие за заличаване на ипотеката. Погасяването на кредита не заличава автоматично вписаната ипотека. Трябва да се изпълни и процедурата за заличаване.
При нов ипотечен кредит проверявам условията за усвояване преди да обещая конкретен срок на продавача. Някои плащания са възможни едва след вписване на сделката и ипотеката и представяне на документи. Отказът или забавянето на кредита не освобождава автоматично купувача от договорените му задължения.
Преди сделката се проверяват правото на собственост, представителната власт, необходимото участие или съгласие на други лица, тежестите и приложимите публични задължения. Проверяването на подлежащите на принудително изпълнение публични задължения по чл. 264 ДОПК се извършва служебно по електронен път. При установени задължения плащането и възможността за сделка се уреждат по законовия ред.
Нотариалният акт прехвърля собствеността при изпълнение на законовите предпоставки, а вписването има значение за противопоставимостта спрямо трети лица. Нито банковият превод, нито удостоверението за тежести сами по себе си са пълна гаранция срещу всички възможни спорове.
При неплатена цена продавачът може да търси изпълнение, лихви и договорените допустими обезщетения. Развалянето на окончателен договор, с който са прехвърлени вещни права върху имот, по правило става по съдебен ред. Просрочието не връща автоматично собствеността на продавача.
Актуализира: Елица Колева
ЗЗД — чл. 18–19, 75, 87, 93 и 183–200; ЗННД — чл. 25 и 25а; ЗОПБ — чл. 3 и 5; ЗС — чл. 112–113; Агенция по вписванията: служебна проверка по чл. 264 ДОПК.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
2.10.2026
