За какво да внимавам, когато купувам недвижим имот?

При покупка на недвижим имот основният риск е да платя, без да придобия обещаното право, или да получа имот с тежести и ограничения, за които не съм предвидил защита. Затова проверките започват преди капарото и предварителния договор.

Обикновената продажба на недвижим имот се извършва с нотариален акт. Продавачът може да прехвърли само правата, които действително притежава. Нотариалният акт и вписването не поправят автоматично всички пороци в предишните придобивания.

Кой е собственикът и как е придобил имота?

Изисквам документа за собственост и проучвам придобивното основание: продажба, наследяване, дарение, делба, съдебно решение или давност. Проверявам и предишните актове, когато това е необходимо за установяване на веригата на собствеността.

Справките се правят в Имотния регистър на Агенцията по вписванията и в съответната служба по вписванията. Използвам точните данни на лицата и имота, включително предишни идентификатори и описания. Старите актове и липсващите електронни данни може да изискват проверка на място.

Липсата на резултат в една електронна справка не доказва сама по себе си измама. Например собствеността може да е придобита по наследство, а електронният обхват или търсените данни да са непълни. Също така вписаният акт не е безусловна гаранция, че посоченото лице е единственият собственик.

Кадастралната скица или схема помага да установя кой точно обект купувам, площта, границите и предназначението му. Записът в кадастъра сам по себе си не създава право на собственост и не узаконява строеж.

Има ли съсобственици, съпруг или наследници?

Ако купувам целия имот, трябва да участват всички лица, чиито права се прехвърлят, лично или чрез надлежни представители. При покупка само на идеална част проверявам правилата на чл. 33 ЗС за предлагането ѝ на останалите съсобственици и риска от изкупуване.

При наследствен имот изисквам удостоверение за наследници и необходимите актове за смърт, завещания, делби и други документи. Удостоверението не изключва само по себе си наличие на завещание, спор или права на други лица.

Когато продавачът или негов праводател е получил имота чрез дарение или завещание, проверявам риска от намаляване за възстановяване на запазена част. Права на запазена част имат низходящите, родителите и съпругът при условията на Закона за наследството. В определените в чл. 37 ЗН случаи искът може да засегне и последващ приобретател.

При имот, придобит по време на брак, проверявам датата и основанието на придобиване, брачния режим и документите за евентуална лична собственост. Регистърът на имуществените отношения на съпрузите показва вписания режим, но не дава самостоятелен отговор чия собственост е всеки конкретен имот.

Разпореждането със съпружеска имуществена общност се извършва съвместно. Дори лично притежавано семейно жилище може да изисква съгласие на другия съпруг или съдебно разрешение по чл. 26 СК. Ако собственик е дете или лице под запрещение, проверявам и необходимото съдебно разрешение и ограниченията за разпореждане.

Какви тежести и спорове трябва да проверя?

Проверявам ипотеки, възбрани, вещни права на ползване, сервитути, вписани искови молби, договори за наем и други противопоставими права. Изисквам удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за подходящ период, с точни данни за имота и собствениците.

Удостоверението отразява проверения обхват и състоянието към момента на издаване. Между него и сделката могат да се появят нови вписвания. Затова правя последна проверка непосредствено преди подписване и уреждам кога ще се плати цената спрямо вписването и заличаването на тежестите.

Продажбата не заличава автоматично ипотеката. Ако част от цената ще погасява кредит на продавача, трябва да има ясен механизъм с кредитора за плащане и заличаване. Само обещание на продавача не е достатъчна защита.

Проверявам кой фактически ползва имота и на какво основание. Наем, вещно право на ползване или отказ за предаване могат да попречат да се нанеса веднага, въпреки придобитата собственост.

Какво проверявам, ако продавачът е дружество или действа чрез пълномощник?

В Търговския регистър проверявам актуалното състояние, представителството, вписаните ограничения, ликвидацията и несъстоятелността. Изисквам нужните решения и документи според вида на дружеството и сделката.

Липсата на открито производство по несъстоятелност не премахва риска то да бъде открито по-късно. При законовите предпоставки определени сделки могат да бъдат оспорени от синдика или кредиторите. Значение имат датата, цената, свързаността и състоянието на продавача.

При пълномощник проверявам самоличността, формата, обхвата и действието на пълномощното, включително правото да получи цената, ако се предвижда плащане на него. За нотариална сделка упълномощаването трябва да отговаря на чл. 37 ЗЗД. Нотариусът извършва и приложимите проверки в съответните информационни системи.

Достатъчно ли е продавачът да има стар нотариален акт?

Не. Общият срок за придобиване по давност на недвижим имот е десет години непрекъснато владение, а при добросъвестно владение — пет години. Петгодишният срок изисква правно основание, годно да прехвърли собственост, и останалите условия по чл. 70 и 79 ЗС.

Самото изтичане на пет или десет години от нотариалния акт не доказва придобиване по давност. Трябва да се изследват владението, неговото начало, евентуално прекъсване или спиране, отношенията със съсобственици и законовите забрани. Ползването като наемател или с разрешение на собственика не е автоматично владение за себе си. Липсата на вписана искова молба също не доказва всички тези обстоятелства.

Каква е ролята на нотариуса?

По чл. 586 ГПК нотариусът проверява дали продавачът е собственик и дали са изпълнени особените изисквания за сделката. Проверява представените документи, самоличността, представителната власт и другите законови предпоставки. Извършва се и електронната проверка за подлежащи на принудително изпълнение публични задължения по чл. 264 ДОПК.

Нотариусът е независим и безпристрастен спрямо страните. Проверка от адвокат, който защитава конкретно моя интерес, може да обхване допълнително историята на имота, договорните рискове, строителните книжа и условията за плащане. Имуществената отговорност на нотариуса при виновно нарушение се преценява по закон; наличието ѝ не замества предварителното проучване.

Какво да уговоря преди плащане?

• Точен предмет: имот, принадлежности, идеални части, право върху земята, мазе, гараж или действителното право за ползване на паркомясто.
• Документи за законност на строежа, предназначение и въвеждане в експлоатация, когато са необходими; при строеж в процес — етапи, срокове и последици от забавяне.
• Действителна цена в евро и доказуем начин на плащане. Проверявам дали платената предварително сума е аванс или задатък и какви са последиците при неизпълнение.
• Условия за отстраняване на тежестите, отказ от сделката или връщане на суми при установени проблеми.
• Срок за освобождаване и предаване на имота, приемо-предавателен протокол, ключове и уреждане на сметки и разходи.

При подходяща уговорка плащането може да се организира чрез специалната банкова сметка на нотариуса или банков механизъм, който обвързва освобождаването на сумата с конкретни условия. Условията трябва да са изрично договорени.

Правна основа

ЗЗД — чл. 18, 19, 37, 93 и 183–192; ЗС — чл. 33, 70, 79 и 112–115; ГПК — чл. 586; СК — чл. 21–26 и 130; ЗН — чл. 28–37; ТЗ — чл. 646–647; ЗННД — чл. 25, 25а и 73. Официални услуги: Имотен регистър; НАП: проверка по чл. 264 ДОПК.

Автор: Кристина Рангелова.