Как да си купя имот ''на зелено'', без да ме пратят за зелен хайвер?

Покупката на жилище „на зелено“ означава да поема задължения за имот, който още се изгражда или предстои да бъде изграден. По-ниската цена не премахва риска от забавяне, ипотеки или неплатежоспособност на продавача. Преди да платя, проверявам какво точно придобивам, от кого и на кой етап.

Какво проверявам преди подписване?

Земята и правото на строеж. Преглеждам документите за собственост и за учреденото право на строеж, техния обхват и историята на придобиванията. Продавачът трябва да може да прехвърли правото върху конкретния бъдещ обект.
Вписванията. Проверявам Имотния регистър за ипотеки, възбрани, вписани искове и други тежести върху земята, правото на строеж и обекта според етапа. При банково финансиране искам ясни условия от кредитора за освобождаване на купувания обект от ипотеката.
Строителните книжа. Изисквам влязло в сила разрешение за строеж, одобрени проекти и документите за достигнатия етап. Проверявам предназначението: апартамент, ателие, гараж и паркомясто не са взаимозаменяеми.
Договорната страна. В портала на Агенцията по вписванията проверявам ЕИК, представителство, отчети, ликвидация и несъстоятелност. Инвеститорът, строителят, посредникът и продавачът може да са различни лица. Вписването на дружество само по себе си не доказва, че то има средства да завърши проекта.

Възлагам отделно техническа проверка на проектите и качеството. Актуализирам проверката за собственост и тежести непосредствено преди нотариалната сделка и значителните плащания. Преглеждам и договора за резервация: платената сума не е непременно възстановима или „капаро“ със значението на задатък по закон.

Какво уговарям в предварителния договор?

Предварителният договор за бъдеща продажба на недвижим имот трябва да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателния договор. Сам по себе си той не ме прави собственик. Обектът трябва да е определен или определяем, а цената — определена или определяема по ясни уговорки.

Точно описание по проекта: сграда, вход, етаж, номер, помещения, площ, прилежащи части и дялове от общите части и земята или правото на строеж.
Обща цена в евро, включен ли е ДДС, начин на изчисляване на площта и последици при разлика в нея. Не приемам неясно право на продавача едностранно да увеличава цената или да променя имота.
Степен на завършеност, материали и инсталации, със спецификация и проект като приложения.
Отделни срокове за строителните етапи, прехвърляне на собствеността, въвеждане в експлоатация и предаване на владението.
Вноски, обвързани с удостоверени етапи, начин на плащане и документи за всяка платена сума.
Отговорност за забавяне и недостатъци, неустойки, основания и ред за разваляне, срок за връщане на парите и обезпечения.

Уточнявам кога се прехвърлят рисковете, кой плаща таксите и присъединяването към мрежите, както и как се приемат работите и отстраняват дефектите. Неустойката е вземане срещу продавача, но не гарантира събиране на сумата при липса на имущество. При договор между търговец и потребител се проверяват и правилата за неравноправните клаузи.

Кога ставам собственик?

Преди завършването на сградата в груб строеж може да се прехвърли учреденото право на строеж за конкретен обект. Това е вещно право, придобивано с нотариална сделка и вписване. То позволява да придобия собственост върху построеното в неговия обхват, но не е обещание, че строителят непременно ще завърши сградата. Проверявам и срока и условията за упражняването му.

След грубия строеж предмет на прехвърляне може да бъде сградата или самостоятелен обект в нея. Чл. 181, ал. 3 ЗУТ предвижда протокол, съставен от строителния надзор в присъствието на посочените участници, включително общински служител. Само рекламно съобщение „Акт 14“ не замества проверката на необходимите документи.

Продажбата обичайно се извършва с нотариален акт пред нотариус с район на действие по местонахождението на имота. Срокът за окончателната сделка и плащането на остатъка зависят от договора; няма общо правило, че цялата цена винаги се плаща при грубия строеж.

Собствеността и правото да ползвам сградата са различни въпроси. Грубият строеж или нотариалният акт не разрешават обитаване. Необходимо е законосъобразно въвеждане в експлоатация — с разрешение за ползване или удостоверение според категорията. Виждам отделно правилата за т.нар. „Акт 16“.

Ако продавачът не изпълнява

При отказ да сключи окончателен договор мога да предявя иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ако са налице предпоставките. Съдът проверява и собствеността на продавача, и възможността за прехвърляне. Неплащането на цялата цена не изключва автоматично иска: при условията на чл. 362 ГПК съдът може да обяви договора за окончателен под условие да изпълня насрещното задължение до две седмици от влизането на решението в сила. При неизпълнение продавачът може да поиска обезсилване.

Вписването на исковата молба има значение за защитата спрямо последващи придобивания. Ако тя е вписана и искът бъде уважен, решението трябва да се отбележи в шестмесечния срок по чл. 115 ЗС, за да се запази действието на това вписване. Дължат се и приложимите данъци и разноски по прехвърлянето.

Друга възможност е разваляне на договора при законовите предпоставки и искане за връщане на платеното, обезщетение или уговорена неустойка. Обикновено е нужно писмено предупреждение с подходящ срок за изпълнение; има законови изключения. Не всяко отклонение или забавяне дава едно и също право. Ако вече е прехвърлено вещно право върху недвижим имот, развалянето на прехвърлителния договор по чл. 87 ЗЗД е по съдебен ред.

Пазя договорите, проектите, платежните документи и кореспонденцията. При сериозно забавяне, нови тежести или риск от несъстоятелност търся своевременно индивидуална правна защита, включително преценка за обезпечение на иск.