След покупката на ново жилище откривам теч, проблем с изолацията или неизправна инсталация. За да потърся защита, трябва да установя вида и причината на дефекта, приложимия гаранционен срок и лицето, което отговаря пред мен. Не всеки проблем в сградата има еднаква гаранция, а гаранционният срок не е равнозначен на срок за завеждане на всеки възможен иск.
Чл. 160 ЗУТ и чл. 20 от Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. уреждат минималните срокове. За обичайните работи по жилищни сгради действащите минимални срокове са:
Наредбата съдържа отделни срокове за промишлени обекти, мрежи, пътища и други съоръжения. При конкретен дефект може да е нужна техническа експертиза, за да се определи към кой вид работа се отнася. Например течът може да произтича от изолация, инсталация или конструктивен проблем.
Възложителят и изпълнителят могат да уговорят по-дълги срокове, но не и по-кратки от приложимия нормативен минимум. За по-стари строежи проверявам и действащата за съответния случай редакция на наредбата; увеличаването на сроковете през 2019 г. не означава автоматично подновяване на всяка вече възникнала гаранция.
По общото правило на наредбата сроковете започват от въвеждането на строежа в експлоатация — издаването на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация според категорията. Не започват от деня, в който аз купя имота, получа ключовете или заживея в него.
Акт образец 15, протокол образец 16 и окончателният документ за въвеждане в експлоатация са различни документи. Проверявам точния акт и дата, вместо да разчитам само на общото изразяване „Акт 16“.
Чл. 20, ал. 5 отделя технологичното оборудване — машини и съоръжения, предмет на търговска сделка с гаранционна карта — от строителните работи. За оборудването се съобразяват гаранцията на производителя или упълномощения му представител и приложимите законови права на купувача; за монтажа от строителя се прилага съответният срок за строителния обект. Дефект в самата машина и неправилен монтаж могат да ангажират различна отговорност.
Гаранциите служат за нормалното функциониране на завършения строеж и отстраняване на скрити дефекти, проявили се след приемането и въвеждането му в експлоатация. Скрит е недостатък, който не е могъл да бъде установен при обикновения начин на преглед и приемане. Видимо отклонение не става „скрито“ само защото не съм го отбелязал навреме.
При приемането описвам установените недостатъци и възраженията си. За по-късно откритите уведомявам своевременно отговорното лице. Строителната гаранция не означава, че изпълнителят отговаря за всяка последваща повреда, независимо дали е причинена от неправилна употреба, липса на поддръжка, намеса на трето лице или друго обстоятелство извън поетата отговорност.
Разграничавам продавача, инвеститора и строителя. Те може да са различни лица. Ако съм възложител по договора за строителство, проверявам правата си по него и по закона. Ако съм купувач на готов имот, проверявам отговорността на продавача за недостатъци и дали имам самостоятелно основание да търся строителя, включително прехвърлени гаранционни права.
Не приемам, че покупката автоматично ме прави страна по всички договори между инвеститора и изпълнителите. Преди сделката изисквам гаранционните условия, договорите и документите за приемане и уреждам изрично правата, които ми се предоставят. Прехвърлянето на вземания се преценява по правилата за цесия, включително ограниченията по закон, договор или естеството на вземането и уведомяването на длъжника; предварителното съгласие на строителя не е универсално законово изискване за всяка цесия.
При дефект в общите части координирам действията с управителя и останалите собственици. Представителството и необходимите решения на етажната собственост зависят от вида на претенцията.
При авария предприемам необходимите мерки за безопасност и ограничаване на вредите. Ако спешно възлагам ремонт на друг изпълнител, пазя доказателства за състоянието преди ремонта, необходимостта от него и направените разходи. Възстановяването им от друго лице не е автоматично.
Не приемам, че всеки гаранционен ремонт започва изцяло нов нормативен срок за цялата сграда. Значение имат видът на новите работи, договорът, приемането им и приложимото правно основание.
При договор за изработка чл. 265 ЗЗД предвижда, според случая, безплатно поправяне в подходящ срок, необходимите разходи за поправка или намаляване на възнаграждението. Разваляне се допуска, ако недостатъците са толкова съществени, че работата е негодна за договорното или обикновеното си предназначение. За строителни работи правата по тази разпоредба са със специален петгодишен срок, който трябва да се разграничава от гаранциите по ЗУТ и наредбата.
При продажба на недвижим имот се проверяват отделните правила на чл. 193–197 ЗЗД, включително уведомяването и кратките срокове за защита. Претенцията за гаранционен дефект, искът срещу продавача и евентуалното обезщетение за вреди може да имат различни предпоставки и срокове.
Ако няма доброволно решение, спорът може да бъде отнесен до съда. Компетентният съд се определя според вида и цената на иска и правилата за подсъдност. Писмената рекламация сама по себе си не гарантира спиране или прекъсване на давността, затова не отлагам проверката на сроковете до края на кореспонденцията.
ЗУТ — чл. 160; Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. — чл. 20–21; ЗЗД — чл. 99, 193–197 и 264–265. Виж и практиката на ВКС за правата при недостатъци на изработката.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
Праватами
.бг
3.10.2026
