Когато купувам ново жилище, въпросът „Има ли Акт 16?“ означава най-вече: въведена ли е законно сградата в експлоатация? За отговора проверявам точния документ, категорията на строежа и дали документът обхваща сградата или етапа, в който се намира жилището ми.
Жилищните сгради с високо застрояване обичайно са трета категория, със средно — четвърта, а с ниско — пета. Проверявам действителната категория в строителните книжа, а не само броя етажи в рекламата. За специални обекти, свързани с отбраната и сигурността, законът предвижда отделна компетентност.
Акт образец № 14 удостоверява приемането на конструкцията. Акт образец № 15 установява годността за приемане на строежа. Нито Акт 14, нито Акт 15 самостоятелно разрешава обитаване на сграда, която подлежи на въвеждане в експлоатация.
След завършването на строежа и необходимите изпитвания възложителят подава заявление до органа, издал разрешението за строеж. Чл. 177, ал. 3 ЗУТ и чл. 19б от Наредба № 2 предвиждат седемдневен срок за проверка на документите и произнасяне. По преценка на органа се извършва и проверка на място. При нередовни документи трябва да бъдат изпълнени указанията за отстраняването им.
Комплектът се определя според строежа. Основните документи и данни са:
Част от строителните книжа се прилагат служебно. За строежите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите има специално правило за документацията по чл. 19а, ал. 4 от наредбата. Не приемам, че всеки малък строеж изисква напълно еднакъв комплект. Таксата проверявам в действащата тарифа на съответния орган.
Възложителят или негов пълномощник подава искане за назначаване на държавна приемателна комисия. Прилагат се окончателният доклад на надзора и документите по чл. 4 от Наредба № 2, както и изискуемите по ЗУТ и специалните закони документи.
Началникът на ДНСК или оправомощено лице назначава комисията или отказва назначаването ѝ в срок 14 работни дни от постъпването на искането. Срокът за работа на комисията е до 10 работни дни; по мотивиран доклад може да бъде удължен с до 10 календарни дни.
Комисията проверява строежа и документите. Възложителят осигурява достъп до всички части на обекта и условия за работа. Могат да бъдат поискани допълнителни измервания, анализи и проби. Резултатът се отразява в протокол образец № 16 с предложение за издаване или отказ на разрешение за ползване.
Председателят представя подписания протокол до пет работни дни след последното заседание. В срок до пет работни дни от представянето му компетентният орган издава разрешение за ползване или мотивиран писмен отказ. След отстраняване на причините за отказ възложителят може да започне нова процедура.
Пречки са например отклонения от одобрения проект и задължителните изисквания, незавършени фасади и предвидени благоустройствени работи, липсващи задължителни документи или неизпълнен строителен надзор или техническо ръководство, когато се изискват. Конкретните основания са в чл. 178, ал. 3 ЗУТ и Наредба № 2. Отказът трябва да е мотивиран и може да бъде оспорен по приложимия ред.
Ползването преди законното въвеждане в експлоатация е забранено. Възможни са забрана за ползване, прекъсване на захранването и санкции. Наличието на ток, вода, ключове или подписан нотариален акт за покупка не замества документа за въвеждане в експлоатация.
Минималните срокове се различават според работите. По чл. 20 от Наредба № 2 например:
Сроковете между възложителя и изпълнителя не могат да са по-кратки от приложимия минимум и започват от въвеждането в експлоатация. При дефект уведомявам писмено отговорното лице и пазя доказателства. Гаранционните претенции и правата ми срещу продавача по договора за покупка се преценяват отделно.
Преди покупка проверявам издадения документ и неговия обхват при компетентния орган. За конкретна сделка или спор мога да се свържа с адвокат по недвижими имоти и строителство.
ЗУТ — чл. 137, чл. 176–178; Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. — чл. 2–20; Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за актовете и протоколите по време на строителството.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
2.10.2026
