Отчуждаване на имоти в полза на общината

Общината може да придобие частен имот принудително само при законовите условия и срещу предварително и равностойно обезщетение. Самото намерение да се изгради улица, парк или друг обществен обект не прехвърля собствеността ми. Имам право да проверя основанието, оценката и спазването на процедурата.

Кога е допустимо отчуждаване?

По Закона за общинската собственост имот или част от него може да се отчужди за общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин. Необходим е влязъл в сила подробен устройствен план за обект — публична общинска собственост. За обекти от първостепенно значение законът допуска специална хипотеза с одобрен план и влязло в сила разпореждане за предварителното му изпълнение.

Проверявам дали планът засяга точно моя имот и какъв обект предвижда. Производството по одобряване и обжалване на плана е различно от последващото отчуждаване. Ако пропусна срок за оспорване на плана, не мога да разчитам, че всяко възражение срещу него ще бъде разгледано отново при отчуждителната заповед.

Възможно е преди издаване на заповедта общината да придобие необходимите права доброволно — например чрез покупка или замяна по установения ред. Тогава не се стига до принудително отчуждаване.

Може ли да се отчужди само част?

Да, но остатъкът трябва да отговаря на законовите изисквания за използване и устройство на имотите. Ако след частично отчуждаване земята или сградата стане негодна за използване според изискванията, законът предвижда условия за отчуждаване и на останалата част. Затова площта на остатъка, достъпът и допустимото му ползване са съществени, а не само цената на отнетите квадратни метри.

Как се определя паричното обезщетение?

Оценката се възлага на оценител по реда на закона. Вземат се предвид предназначението на имота преди влизането в сила на плана, който обосновава отчуждаването, и пазарните цени на имоти със сходни характеристики. Законът определя кои сделки и характеристики могат да се използват за сравнение. Обявите за продажба сами по себе си не доказват всички изисквания към законовите аналози.

Оценката трябва да е изготвена не по-рано от три месеца преди издаване на заповедта за отчуждаване. Обезщетението не може да е под данъчната оценка. Когато няма годни пазарни аналози, се прилагат предвидените в закона способи според това дали имотът е в урбанизирана територия, земеделска земя или горска територия.

Проверявам дали са отчетени сградите, насажденията и другите относими подобрения. За законни подобрения, извършени след влизането в сила на плана, се прилага специално правило, обвързано с по-малката стойност между разходите и увеличението на стойността. Незаконните строежи не се обезщетяват като законосъобразно изградени сгради.

Ако не съм съгласен с оценката, мога да я оспоря в съдебното производство и да поискам експертиза. Собствена оценка и доказателства за сравними сделки могат да помогнат, но крайният размер се определя според законовите критерии.

Мога ли да получа друг имот?

За земеделски земи и горски територии законът допуска равностойно имотно обезщетение при специални условия и налични подходящи общински имоти. То не е общо право да избера произволен общински апартамент или парцел вместо пари.

Минималната площ на отчуждавания имот за тази хипотеза е 3 дка за нива, 2 дка за ливада, 1 дка за трайни насаждения и 1 дка за горска територия. Прилагат се и изискванията за местонахождение, равностойност и еднакво третиране на собствениците в съответната територия. Разликата в стойностите може да бъде до 10%; когато предоставеният имот е с по-ниска стойност, разликата се доплаща в пари.

Как научавам за процедурата?

Кметът публикува обявление за предстоящото отчуждаване в два централни и един местен всекидневник, на интернет страницата на общината и на определеното място в сградата ѝ. То съдържа информация за имотите, собствениците, основанието и обезщетението. Заповедта за отчуждаване се издава след изтичане на един месец от публикуването.

Заповедта трябва да индивидуализира имота и собственика, да посочи основанието, размера на обезщетението и банката за плащането. Тя се съобщава на заинтересованите лица по установения ред. За неизвестен адрес или ненамиране на лицето законът предвижда специално съобщаване, включително обявление в „Държавен вестник“. Следя съобщенията и пазя доказателството кога съм получил заповедта.

Как и в какъв срок обжалвам?

Мога да обжалвам заповедта пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок от съобщаването ѝ. Мога да оспоря законността на отчуждаването и/или размера на обезщетението. Решението на административния съд по този специален ред е окончателно.

Преди подаване на жалбата преглеждам административната преписка: плана, документите за общинската нужда, оценката, използваните сделки и доказателствата за съобщаване. Краткият срок не се удължава само защото водя разговори с общината.

Кога се плаща и кога общината влиза във владение?

При парично обезщетение имотът се смята за отчужден от датата на превеждане на определеното обезщетение въз основа на влязлата в сила заповед или съдебното решение. При спор за собствеността или неизвестен собственик сумата се внася по предвидения в закона ред в банка. При имотно обезщетение законът урежда отделен момент на прехвърляне.

Общината не може просто да завземе имота, защото е публикувала обявление. При общия ред въводът следва изпълнението на законовите условия. Ако отчужденият жилищен имот е единствено жилище на собственика, въводът във владение се извършва след изтичане на три месеца от изплащането на обезщетението.

Административният съд може по искане на общината да допусне предварително изпълнение за защита на особено важни интереси, при преведено обезщетение и определена гаранция. За предварителен въвод е необходим и влязъл в сила подробен устройствен план. Този ред е недопустим, когато имотът е единственото жилище на собственика, както и при значителна или трудно поправима вреда, която не може да се обезщети.

Ако не получа обезщетението или строителството не започне

Ако в шестмесечен срок от влизането в сила на заповедта или съдебното решение обезщетението не е преведено, мога да поискам отмяна на заповедта в следващите три месеца. Искането е допустимо, ако до предявяването му обезщетението заедно с лихвите не е преведено по сметката ми. Ако не подам искане и плащане не последва и в допълнителния законов срок, заповедта се обезсилва. Специално правило има и за неплатената парична разлика при имотно обезщетение.

Ако строителството не започне до 3 години от отчуждаването, а за обект от първостепенно значение — до 5 години, мога да поискам отмяна в тримесечния срок след изтичането им. Нужно е да възстановя полученото обезщетение. Възможност за отмяна има и при предвидената в закона последваща отмяна на плана за първостепенен обект, когато новият влязъл в сила план не засяга имота.

В тези случаи общината дължи обезщетение за причинените вреди, а за направени от нея подобрения може да има насрещно вземане. Връщането на собствеността не става само защото строежът се е забавил — трябва да се спазят процедурата и сроковете.

Ипотека и продажба на засегнат имот

При ипотека паричното обезщетение до размера на обезпеченото вземане се насочва към ипотекарния кредитор при спазване на законовия ред. Другите тежести също имат значение за начина на плащане; общината придобива отчуждения имот без тежести.

Ако искам да продам имот, предвиден с подробен устройствен план за публичен обект, проверявам и правото на първи купувач по чл. 199 ЗУТ. В приложимите случаи трябва първо да предложа продажбата на държавата или общината при същите условия и да удостоверя пред нотариуса изпълнението на законовите изисквания. Повече за продажбата на недвижим имот.