Прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане

Мога да прехвърля свой имот срещу задължение друг човек да ми осигурява издръжка и грижи. Това е сериозно имуществено решение: собствеността се прехвърля със сделката, а не след смъртта ми. Преди подписване трябва ясно да определим кой какво дължи и как ще бъдат защитени жилищните ми нужди.

Какво представлява договорът?

Договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане няма самостоятелна подробна уредба като наименован договор, но се допуска по принципа на свободата на договаряне. Прилагат се общите правила на ЗЗД и съдебната практика. Когато предметът е недвижим имот, необходим е нотариален акт и вписване по съответния ред.

Издръжката осигурява средства и блага за живота ми — например храна, дрехи, лекарства и битови разходи. Гледането е извършването на необходимите грижи — помощ за хигиената и домакинството, пазаруване, придружаване и съдействие при лечение според състоянието ми.

Може да се уговорят издръжка и гледане заедно или само едното, за определен срок или до края на живота ми. Възможно е сделката да отчита и вече положени грижи, но трябва да е ясно каква част от насрещното задължение е за миналото и каква — за бъдещето. Това има значение при спор за действителност или неизпълнение.

Какво трябва да уговорим?

От кога започват задълженията и в чия полза са — само моя или и на друг човек.
Обхват на издръжката и грижите, място на изпълнение, честота на посещенията и действия при заболяване или нужда от постоянна помощ.
Кой плаща жилищните разходи, лечението и други конкретни нужди и дали са допустими грижи чрез трети лица.
Дали си запазвам пожизнено вещно право на ползване върху имота и как то се отразява в нотариалния акт и вписването.
Кои лица поемат задълженията и какво е значението на личността на всеки от тях за изпълнението.

Когато задължението е уговорено общо, без ограничение, съдебната практика приема, че се дължат цялата необходима издръжка и всички необходими грижи според потребностите на прехвърлителя. Собствената ми пенсия не освобождава автоматично приобретателя. Неговите доходи и стандарт на живот не са сами по себе си мярката за това колко ми дължи.

Изпълнението трябва да е редовно и съобразено с променящите се нужди. Епизодични посещения или подаръци не са достатъчни, ако съм останал без необходимата храна, лекарства или помощ.

Къде ще живея и кога губя собствеността?

Може да продължа да живея в прехвърления имот, да се преместя при приобретателя или да се договори друго решение. Съвместното живеене не е задължително във всеки случай. Важно е реално да получавам уговореното, включително когато страните живеят на различни места.

След сделката имотът вече не е моя собственост. Запазеното и надлежно вписано право на ползване ми дава самостоятелна защита за ползването му, но не ме прави собственик и не гарантира само по себе си получаването на грижи. Проверявам предварително тежестите и правата на други лица.

Приобретателят може да се разпореди с придобития имот при приложимите условия. Обещание „няма да го продавам“ не е равнозначно на вещно право или на гаранция, че имотът не може да бъде засегнат от права на кредитори.

С един човек или с двамата съпрузи да сключа договора?

Мога да договоря задължения с едно или с повече лица. При съпрузи трябва да се проверят брачният имуществен режим, характерът на придобиването и поетите задължения. Не е достатъчно само да се посочи, че единият е женен, за да се направи еднакъв извод за собствеността и отговорността при всички случаи.

Ако разчитам и на двамата, най-ясно е участието и задълженията им да бъдат изрично уредени. Разводът или раздялата не прекратяват автоматично задълженията към мен.

Когато имотът е прехвърлен на двама длъжници и единият осигурява пълния уговорен обем издръжка и гледане, не мога да разваля договора само защото другият лично не участва. Това е разрешението на ТР № 6/2011 от 15.05.2012 г. Ако общо получаваното изпълнение е недостатъчно, въпросът за разваляне остава открит според конкретните факти.

Какво става, ако приобретателят почине?

Смъртта му не означава автоматично, че си връщам имота. Проверяват се договорът, дали задължението е уговорено с оглед единствено на неговата личност, наследственото правоприемство и приемането на наследството. Когато задължението преминава върху наследниците, те трябва да осигурят дължимото изпълнение по приложимите правила.

Ако имотът е прехвърлен на повече лица, трябва да се прецени и задължението на останалите живи приобретатели. Не бива важният въпрос кой ще полага грижи да се оставя само на устни обещания.

Може ли грижата да се замени с пари?

По правило дължимото трябва да се изпълнява така, както е уговорено. Не мога едностранно да променя договора, а и приобретателят не може просто да реши да плаща определена сума вместо всякакви грижи.

При временни пречки и съответните предпоставки издръжката в натура може да се изпълнява в паричния ѝ еквивалент. Ако неоправдано отказвам да я получа, приобретателят не трябва да оставя нуждите ми неудовлетворени, докато чака съдебно решение, а следва да предприеме надлежно парично изпълнение.

Задължението за гледане е различно. ВКС разграничава полагането на грижи, което се изпълнява в натура, от издръжката. При необоснован отказ от необходимото съдействие се преценяват забавата на кредитора и причината за невъзможното изпълнение; не се приема автоматично, че личните грижи са заменени с парично плащане.

Влошени отношения, болест или разстояние не водят сами по себе си до еднакъв резултат. Значение имат договорът, причините за затруднението, предложеното изпълнение и поведението на всяка страна.

Кога мога да поискам разваляне?

При съществено виновно неизпълнение мога да искам разваляне по чл. 87 ЗЗД. За договор, който прехвърля недвижим имот, това става по съдебен ред. Не е достатъчно да заявя устно, че сделката е отменена, или самоволно да отстраня приобретателя.

Съдът преценява какво е било дължимо, какво действително е изпълнявано, причините за пропуските и дали съм оказвал необходимото съдействие. Незначително неизпълнение спрямо моя интерес не е достатъчно. Дължимите ежедневни грижи, пропуснати за минал период, не могат просто да бъдат положени със задна дата.

Пазя документи за плащания, лечение, покупки и разходи, кореспонденция, покани и данни за свидетели. Предприемам своевременно действия за вписване на исковата молба и при необходимост за обезпечаване на иска. По чл. 88, ал. 2 развалянето не засяга права на трети лица, придобити преди вписването на исковата молба.

При разваляне се урежда връщането на даденото, включително собствеността, и евентуални насрещни парични претенции за вече предоставени издръжка и грижи. Размерът и основанието се установяват според конкретния случай. Правото на разваляне е с петгодишна давност, чието начало се преценява според неизпълнението.

Кога договорът може да е недействителен?

Само напреднала възраст, тежко заболяване или смърт скоро след подписване не правят автоматично договора нищожен. При спор за липса на основание има значение дали още при сделката е било налице състояние, предполагащо близка смърт, и дали приобретателят е знаел това. Уговорката за вече положени грижи също трябва да бъде отчетена.

Ако договорът е привиден и прикрива дарение, привидността трябва да се докаже. За прикритото дарение се проверяват отделно условията за действителност и правилата за запазената наследствена част. Прехвърлянето на имот на единия от няколко наследници не доказва само по себе си симулация.

Измама, заплашване, липса на необходима форма или неспособност за разбиране и ръководене на действията могат да поставят други въпроси за действителността. Те се разграничават от последващото неизпълнение на един валидно сключен договор.