Airbnb и Booking: регистрация, ЕСТИ и ДДС през 2026 г.

Когато предлагате нощувки в апартамент или стая чрез Airbnb, Booking или друга платформа, трябва да съчетаете туристическата регистрация, отчетността за гостите и данъчните задължения. Одобрена обява в платформата не удостоверява сама по себе си, че дейността отговаря на българския закон.

Какво урежда Регламент (ЕС) 2024/1028?

Регламентът се прилага от 20 май 2026 г. и урежда събирането и споделянето на данни за краткосрочно настаняване под наем. Той въвежда общи изисквания към регистрационните процедури, проверките на номерата и обмена на информация с компетентните органи.

Когато за съответния обект и територия се прилага регистрационна процедура, домакинът трябва да декларира това пред платформата и да предостави регистрационния номер. Платформите имат задължения да осигурят посочването му и да извършват предвидените проверки. При нарушения компетентният орган може при законовите условия да разпореди премахване на обявата.

Регламентът не означава, че за всеки вид настаняване навсякъде в ЕС има еднакъв нов лиценз или че всички обяви без номер автоматично са заличени на една дата. Конкретните задължения се преценяват с националния режим и приложимата регистрационна процедура. Българските изисквания за законно хотелиерство продължават да се спазват.

Регистрация или категоризация на обекта

Стаите за гости и апартаментите за гости подлежат на регистрация при кмета на общината по местонахождението им по Закона за туризма. За други видове места за настаняване може да е необходима категоризация. Проверете правилния вид на обекта, лицето, което извършва дейността, правото му да го ползва и изискваните документи.

След издаване на удостоверението проверете вписването в Националния туристически регистър. Данните за адреса, обекта и оператора в обявата трябва да отговарят на регистрацията. Използвайте номера на своя обект, а не номер на друг апартамент или чужд оператор.

Туристическата регистрация не замества правилата за строителното предназначение, безопасността, собствеността и етажната собственост. Отделно проверете дали конкретният начин на използване изисква допълнителни действия.

Какво трябва да правите в ЕСТИ?

Хотелиерите, включително физическите лица, които предоставят настаняване в стаи и апартаменти за гости, подават изискуемата информация в Единната система за туристическа информация — ЕСТИ. Това задължение е различно от обмена на данни от платформите по европейския регламент.

Осигурете достъп до реалната среда на системата, водете регистъра на настанените туристи и подавайте данните по установения ред. Резервацията в Airbnb или Booking не гарантира, че данните вече са отчетени в ЕСТИ. При софтуерна връзка проверете дали подаването действително е успешно.

Събирайте само необходимите по закона данни за гостите, предоставяйте информация за обработването им и ограничете достъпа до тях. Не публикувайте документи за самоличност или списъци с гости в общодостъпни места.

Защо може да е нужна регистрация по чл. 97а ЗДДС?

Когато получавате посредническа услуга от чуждестранна платформа и ДДС за нея е изискуем от Вас като получател по чл. 82, ал. 2 ЗДДС, възниква задължение за регистрация по чл. 97а, ако вече не сте регистрирани по приложимия общ ред. Проверява се кой е доставчикът по договора и фактурата, а не само търговското име на сайта.

За тази регистрация няма минимален оборот от нощувки. Заявлението се подава не по-късно от седем дни преди датата, на която данъкът за първата съответна услуга става изискуем — включително при относимо авансово плащане.

За получената посредническа услуга се самоначислява 20% ДДС с протокол при законовите условия и се изпълняват месечните задължения за деклариране. Ограничената регистрация по чл. 97а не дава право на данъчен кредит и сама по себе си не означава, че начислявате ДДС върху всички нощувки. Основанията за обща регистрация и режимът на собствените Ви доставки се проверяват отделно.

Други данъци и осигуряване

Туристическият данък за нощувките се определя по Закона за местните данъци и такси и общинската наредба. Той не се заменя от комисионата на платформата или от ДДС върху нея. Проверете кой е задълженото лице и отчетността на реализираните нощувки.

Доходите от организирано краткосрочно туристическо настаняване не следва автоматично да се декларират като обикновен жилищен наем. За физическо лице може да се прилага патентен данък при всички законови условия или облагане на търговска дейност по ЗДДФЛ; за дружество се прилага корпоративното облагане. Отделно се проверяват осигуряването, регистрациите и документите за продажбите.

Регистрацията по чл. 97а сама по себе си не изключва патентното облагане, ако останалите му условия са изпълнени. За точната преценка са нужни видът на обекта, броят стаи, оборотът и останалите регистрации.

Как да проверите дейността си?

Съпоставете обекта и оператора с валидното удостоверение и публичния регистър.
Проверете номера и останалите задължителни данни във всяка обява.
Уверете се, че реалните настанявания се отчитат в ЕСТИ.
Прегледайте договора и фактурите на платформата и началната дата на услугите за ДДС.
Организирайте туристическия данък, годишното облагане, осигуряването и съхраняването на документите.

При съобщение за блокирана обява поискайте конкретната причина и използвайте процедурата за поправка или оспорване. Подаването на чужд или измислен номер не отстранява нарушението.

За съдействие по конкретен обект можете да се свържете с екипа на Advokatami.bg.