Ползвам къща или земя, но нямам документ, който да удостоверява собствеността ми. Констативният нотариален акт може да послужи за това, ако докажа придобивното основание. Нотариусът удостоверява съществуващо право; не ми подарява имота и не превръща всяко продължително ползване в собственост.
Ако нотариалният акт е изгубен, обичайният път е да получа препис от съществуващия акт. Проверявам Имотния регистър, архивите и документите на наследодателя. Не е нужно непременно да започвам обстоятелствена проверка само защото не намирам оригинала у дома.
Нотариален акт, съдебно решение, договор за делба или реституционно решение могат да имат значение за собствеността. Удостоверението за наследници показва наследствената връзка, но само по себе си не доказва, че наследодателят е притежавал конкретния имот.
По писмени доказателства: представям документи, които установяват собствеността и връзката между предишните и сегашните носители на правото. Нотариусът преценява цялата верига, идентичността на имота и дяловете.
По обстоятелствена проверка: когато писмените доказателства липсват или са недостатъчни, се проверява придобиване по давност. Законът предвижда разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице. Те се посочват по мое указание и по възможност трябва да са съседи на имота.
Не е достатъчно просто да доведа произволни трима познати. Свидетелите трябва да имат конкретни сведения за владението, периода и поведението спрямо други претендиращи права лица. Нотариусът съпоставя показанията с останалите доказателства.
По общото правило за недвижим имот се изисква непрекъснато владение в продължение на 10 години. При добросъвестно владение срокът е 5 години. Добросъвестността има специален смисъл: трябва да има правно основание, годно да ме направи собственик, и при възникването му да не знам, че праводателят не е собственик или че предписаната форма е опорочена.
Например редовно оформена покупка от лице, което се оказва несобственик, може при останалите условия да обоснове добросъвестно владение. Само устно обещание, плащане на данъци или увереността „имотът е мой“ не заменят годното правно основание за петгодишната давност.
Владението означава да упражнявам фактическата власт като собственик. Наемателят или човекът, допуснат да живее от собственика, обикновено държи имота за него. Продължителното живеене не го прави автоматично владелец за себе си. Проверяват се и прекъсването, спирането на давността и възможното присъединяване на владението на праводател.
При наследствен имот ползването от един наследник не заличава само по себе си дяловете на останалите. За придобиване на техните части са необходими действия, които ясно показват отричане на правата им и намерение за своене, доведени до знанието им при условията, изяснени в съдебната практика.
Публична държавна или публична общинска собственост не може да се придобие по давност. За частната държавна и общинска собственост се проверяват специалните забрани, статутът на конкретния имот и периодите, през които давността е била спряна. Решение № 3/2022 г. на Конституционния съд относно мораториума не означава, че всеки ползвал общински имот веднага е станал негов собственик.
Липсата на акт за държавна или общинска собственост не доказва сама по себе си, че държавата или общината няма право върху имота. Обратно, административното актуване не замества проверката на действителното придобивно основание.
Издаването на акт за собственост не узаконява незаконен строеж и не разрешава само по себе си спор за кадастрална граница. Това са отделни въпроси.
Дължат се такси според материалния интерес и приложимата тарифа, такса за вписване и разходи за документи. При обстоятелствена проверка таксата по т. 11 във връзка с т. 8 се плаща при искането и не се връща при непризнаване на собствеността.
За изготвяне на документи има отделни правила и изключения; не се приема, че винаги се дължи двойна такса. Искам сметка за конкретните действия. При придобиване по давност се дължи и местен данък по чл. 44, ал. 3 ЗМДТ, платим при издаването на подлежащия на вписване акт. Издаването на констативен акт по документи не поражда само по себе си ново придобиване и нов данък за същото основание.
При отказ искам писмен акт с мотиви. Отказът за нотариално удостоверяване се обжалва с частна жалба пред окръжния съд по чл. 577 ГПК; срокът по общите правила за частните жалби е една седмица от съобщаването. Не изчаквам месец и не приемам, че отказът по същество непременно се обжалва пред районен съд.
Констативният акт има легитимиращо действие, но не решава със сила на пресъдено нещо спор с друг собственик. Лице с правен интерес може да предяви иск срещу ползващия се от акта. При уважаване на иска актът се отменя или изменя по чл. 537, ал. 2 ГПК. Доказателствената тежест се определя според конкретния спор и противопоставените придобивни основания.
Собствеността не се губи просто защото дълго не съм използвал имота. Възможно е обаче друго лице да го придобие по давност, ако са изпълнени всички законови условия.
Актуализирала: Милена Бояджиева.
ГПК — чл. 275, 537, 570, 577, 587–588; ЗС — чл. 68–70, 79–86; ЗМДТ — чл. 44, 46–49; КС, Решение № 3/2022 г.; практика на ВКС за владението на сънаследствен имот.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
2.10.2026
