Наследил съм земеделска земя, но нямам възможност да я обработвам. Мога да я предоставя за ползване срещу възнаграждение чрез договор за аренда. Преди подписването проверявам собствеността, срока, плащането и основанията за прекратяване.
Арендодателят предоставя временно ползване на земеделска земя и/или движими и недвижими вещи за земеделско производство, а арендаторът плаща уговореното възнаграждение. Договорът може да обхваща например земя, стопански постройки, техника и животни. Добивите стават собственост на арендатора от отделянето им.
Минималният срок е пет стопански години. Стопанската година започва на 1 октомври и приключва преди началото на следващата на 1 октомври. Например стопанската 2026/2027 г. обхваща периода от 1 октомври 2026 г. до 30 септември 2027 г. Възможен е и договор без определен срок, но за прекратяването му действат специални правила.
Договорът и споразуменията за неговото изменение или прекратяване се сключват писмено с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършено едновременно. Те се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие. Продължаването на договора също трябва да бъде оформено и вписано по законовия ред.
Нотариусът проверява изискванията за собствеността и представителството и съхранява скиците на имотите. При подписване чрез пълномощник е необходимо нотариално заверено изрично пълномощно. Само устна уговорка или обикновен подписан лист не заменят изискуемата форма.
Арендата може да бъде сключена от съсобственик, който притежава повече от 50% идеални части, или от лице, упълномощено от собственик или съсобственици, които заедно с неговия собствен дял притежават повече от 50%. Точно половината не е достатъчна.
Например, ако аз и сестра ми имаме по 1/2 от нивата, не мога сам да я отдам под аренда на основание собствения си дял. Мога да подпиша с необходимото изрично пълномощно от нея. Това не ме прави собственик на нейния дял. Отношенията за ползите и тежестите между съсобствениците се уреждат съразмерно на дяловете им по чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.
Възнаграждението може да е в пари, земеделска продукция или съчетание от двете. Уговарям ясно размера в евро, начина и падежа на плащането. При продукция посочвам вида, количеството, качеството, мястото на предаване и разходите по доставката. Ако размерът зависи от добива или друг показател, определям как се доказва той.
Ако няма друга уговорка, плащането се дължи в първия работен ден след края на стопанската година, а при по-кратки платежни периоди — в първия работен ден след края на съответния период. Пазя банковите документи и приемо-предавателните протоколи.
Той осигурява спокойно и безпрепятствено ползване. Ако не е уговорено друго, предава обекта годен за договореното предназначение и го поддържа в това състояние през срока. При предаване и връщане се съставя подписан от страните опис. В него е важно да се отразят състоянието, наличните вещи и установените недостатъци.
При недостатъци законът урежда права за отстраняване, намаляване на плащането и обезщетение при съответните предпоставки. Арендаторът трябва незабавно да уведоми писмено арендодателя за появили се недостатъци, необходимост от предпазни мерки или заявени права на трети лица. Пропускът може да доведе до отговорност и загуба на права.
За промяна на начина на трайно ползване и подобрения по правило е необходимо предварително писмено съгласие. Изключението за промени без отражение след края на договора не отменя изискването за съгласие за строителни работи, за които е нужно разрешение за строеж. При прекратяване арендодателят дължи увеличената стойност от извършените с негово съгласие подобрения. Затова описвам писмено работите и начина за установяване на стойността им.
Преарендуване, залагане или прехвърляне на правата на трето лице са допустими, ако са уговорени в договора. Арендаторът трябва незабавно да уведоми писмено арендодателя. Преарендаторът не получава повече права от него, а арендаторът остава задължен, включително за плащането.
При аренда на държавни или общински земи законът забранява тези действия. При нарушение на правилата по чл. 11 арендодателят може да прекрати с двумесечно писмено предизвестие, отправено до една година от узнаването.
Сред основанията са изтичане на срока, взаимно съгласие в изискуемата нотариална форма, неизпълнение и предвидените от закона случаи на едностранно предизвестие. Смъртта или запрещението на арендатора, както и прекратяването на юридическото лице арендатор, също имат значение според уговореното в договора. Продажбата на земята сама по себе си не прекратява вписаната аренда: приобретателят замества арендодателя.
При неплатена аренда чл. 28 допуска разваляне при забава повече от три месеца. Ако вноските са за периоди, по-кратки от стопанска година, необходимо е забавяне на поне две последователни вноски. За договор над 10 години или пожизнено развалянето е по съдебен ред; законът предвижда специално изключение за държавни и общински земи.
Договорът без определен срок може да бъде прекратен с писмено предизвестие, отправено след изтичане на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, срокът на предизвестието е две стопански години и то се отправя най-късно до края на стопанската година преди началото на този срок. Не приемам, че мога да прекратя такъв договор с обичайно едномесечно предизвестие.
Прекратяването на аренда на земя се вписва и регистрира в общинската служба по земеделие. Обектът се връща с отчитане на обикновеното изхабяване. При спор за плащане или освобождаване на имота използвам законовия ред, без самоволно отнемане на добиви или имущество.
Закон за арендата в земеделието — чл. 1–18, 23–31 и § 2; Закон за собствеността — чл. 30, ал. 3; Закон за задълженията и договорите — чл. 87.
Автор: Виолета Атанасова. Актуализира: Милена Горанова.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
Праватами
.бг
3.10.2026
