Решил съм да купя недвижим имот, обявен за публична продан от частен или държавен съдебен изпълнител. Покупката се извършва по специалния ред на Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Продажбите от публичен изпълнител за събиране на публични задължения и продажбите от синдик имат различни правила.
Обяви за продажби от ЧСИ мога да намеря в регистъра на публичните продажби, а разгласяването по ГПК включва и интернет страницата на съответния окръжен съд. Проверявам кой съдебен изпълнител води делото, номера му, точния имот, началната цена, срока и начина на наддаване. Свързвам се с кантората за оглед и за уточняване на документите и плащанията.
Обявлението трябва да посочва собственика, описанието на имота, ипотеките, установените към момента на възбраната ограничени вещни права, вписаните искови молби, възбраните и договорите за наем, началната цена, мястото и началния и крайния ден на проданта. Книжата за обикновената публична продан са на разположение на заинтересованите в канцеларията на районния съд.
Не се ограничавам до снимките и цената. Проверявам документите за собственост, актуалните вписвания, кадастралния идентификатор и площта, предназначението, състоянието и достъпа до имота. Установявам дали се продава целият имот или само идеална част, кой го обитава, има ли наематели, право на ползване, висящ спор или строителни проблеми. При нужда ползвам адвокат по вещно право.
Началната цена по общото правило е 80% от определената по закон стойност. При първата продан тя не може да е под данъчната оценка, когато такава е определена. За следващи продани има специални правила. За моето участие е решаваща цената в конкретното обявление.
Забраната обхваща длъжника, законния му представител, съответните длъжностни лица от канцеларията на районния съд, служителите на съдебния изпълнител и лицата по чл. 185 ЗЗД. Покупка в нарушение на забраната може да доведе до недействителност и до задържане на платената сума за удовлетворяване на кредиторите.
Ако участвам чрез представител или от името на дружество, предварително проверявам представителната власт, необходимото пълномощно и документите за конкретната продан. Финансирането трябва да е осигурено навреме — спечелването не удължава законовия срок за плащане.
При обикновената публична продан наддаването продължава един месец и приключва в края на работното време на посочения последен ден. Внасям задатък 10% от началната цена по сметката на съдебния изпълнител от обявлението. За взискател, чието вземане надвишава задатъка, законът предвижда освобождаване от внасянето му.
Посочвам предлаганата цена с цифри и с думи. Поставям наддавателното предложение и документа за внесения задатък в запечатан плик и го подавам в канцеларията на районния съд по мястото на проданта. Пазя входящия номер и платежния документ. Всеки наддавач има право само на едно писмено предложение; то може да бъде оттеглено най-късно до края на срока за подаване.
Писмената цена не може да е под началната или да я надхвърля с повече от 30%. Например при начална цена 100 000 евро допустимият диапазон за писмената оферта е от 100 000 до 130 000 евро включително. Оферта извън този диапазон е недействителна. Този предел се отнася до писмените предложения по чл. 489 ГПК.
В началото на следващия работен ден след края на срока съдебният изпълнител обявява предложенията на определеното място в районния съд и съставя протокол в присъствието на явилите се наддавачи. Печели най-високата валидна цена, а при равни най-високи оферти купувачът се определя чрез жребий.
При обявяването на купувача явил се наддавач може устно да предложи цена с един задатък по-висока. Предложението се записва и подписва в протокола. Наддаването продължава със стъпки, равни на задатъка, докато няма следващо предложение. За купувач се обявява предложилият най-високата цена. Затова присъствието при отварянето е съществено, ако искам да участвам и в устното наддаване.
Първоначално обявеният купувач трябва да внесе предложената цена, намалена с платения задатък, в двуседмичен срок от обявяването му за купувач. Ако не плати, задатъкът се използва за удовлетворяване на взискателите. При наддавач, който е взискател, вземането му се намалява с размера на задатъка.
Съдебният изпълнител обявява следващия наддавач по цена. За него срокът е една седмица от обявяването му за купувач. Процедурата продължава по предвидения в закона ред, а неплатилият също губи задатъка. След плащане от обявения купувач задатъците се връщат на наддавачите, които не са били обявени за купувачи.
За взискател, който придобива имота, чл. 495 ГПК урежда специално плащане във връзка с разпределението и правата на останалите кредитори. Не приемам автоматично, че мога да приспадна цялото си вземане и да не внасям нищо.
След плащане в срок съдебният изпълнител издава постановление за възлагане. Собствеността се придобива от влизането му в сила, а не само от спечелването на наддаването или плащането. Придобивам правата, които длъжникът е имал върху имота, при правилата за противопоставимост на правата на трети лица.
Постановлението може да се обжалва от посочените в чл. 435, ал. 3 ГПК лица — наддавач, внесъл задатък навреме, участвал взискател, който не дължи задатък, и длъжника — поради ненадлежно наддаване или невъзлагане по най-високата предложена цена. Жалбата се подава чрез съдебния изпълнител до окръжния съд в двуседмичния срок по чл. 436 ГПК, чието начало зависи от участието, призоваването или съобщаването.
Въводът във владение е отделно действие, извършвано от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление. Представям документите за дължимите плащания и вписването. Ако имотът не е освободен доброволно, не предприемам самоволно изваждане на хора или вещи, а използвам законовия ред.
Искам предварителна разбивка в евро от съдебния изпълнител. Таксата от 1,5% за постановлението не е таксата за вписване, а общият разход не се изчерпва с тези две плащания.
По чл. 175 ЗЗД публичната продан по правило погасява ипотеките и вещните права, учредени след първата ипотека. Ипотеката обаче може да се запази, ако купувачът поеме обезпеченото задължение със съгласието на ипотекарния кредитор и това бъде оформено по законовия ред.
Не всички тежести, права и спорове изчезват автоматично. По-рано възникнали противопоставими вещни права, вписани искови молби, договори за наем и други обстоятелства изискват отделна оценка според поредността и приложимия закон. Погасяването на ипотеката и заличаването на вписването ѝ са различни въпроси. Възбраните също не се заличават безусловно само защото има продан.
Ако длъжникът не е собственик, публичната продан не ми гарантира придобиване на чуждия имот. При установено с влязло в сила решение право на друг собственик чл. 499 ГПК урежда връщането на цената и определени лихви и разноски. Това е още една причина проверката на собствеността да се направи преди наддаването.
ГПК допуска и електронен публичен търг чрез платформата на Министерството на правосъдието. За него се прилагат специалните чл. 501а–501ж ГПК и наредбата за платформата. Има регистрация и оторизация на наддавачите, електронни предложения и отделни правила за стъпките и удължаването на наддаването. Едномесечният срок за регистрация и седемдневното електронно наддаване не трябва да се смесват с процедурата със запечатани пликове. Следвам точно режима в конкретното обявление.
Съавтор: Христо Милчев Георгиев. Предходна авторска актуализация: Милена Горанова.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
Праватами
.бг
4.10.2026
