Стълбището, покривът и главните тръби на сградата служат на повече от един собственик. Правата ми върху тези части вървят с правото върху апартамента, магазина или другия самостоятелен обект. Не мога да ги ползвам така, че да преча на останалите, а разходите за тях се разпределят по различни правила според предназначението им.
Член 38 от Закона за собствеността определя като общи основите, външните и вътрешните носещи стени, колоните, плочите, стълбите и площадките, покривите, комините, асансьорите, главните линии на инсталациите и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.
Не всяко мазе, таванско помещение или пространство на първия етаж е обща част. То може да е самостоятелен обект или принадлежност към конкретен апартамент. Отбелязването в кадастъра само по себе си не решава спор за собственост.
Земята и дворът изискват отделна проверка. Когато собствениците на обектите притежават и земята като обща част, тя е свързана с етажната собственост. Ако сградата е построена с право на строеж върху чужда земя, собствеността върху апартамента не ме прави автоматично съсобственик на терена. Ползването на земята тогава се определя според учредените права и чл. 64 от Закона за собствеността.
Може да се уговори части, обслужващи само някои обекти, да бъдат общи само на техните собственици. Това не означава, че собственик на партерен етаж може едностранно да обяви покрива или асансьора за чужда грижа.
Мога да използвам общите части според предназначението им, без да изключвам останалите и без да увреждам сградата. Идеалната част не представлява физически отделено парче от стълбището или двора. Не мога само въз основа на процента си да заградя място, да заключа общ коридор или да превърна площадка в склад.
Общите части не подлежат на делба, докато запазват този статут. Продължителното еднолично ползване или заключване не ги превръща автоматично в моя собственост. При продажба на обекта към приобретателя преминават и принадлежащите му права върху общите части.
За общите части по естеството им такова отделяне е недопустимо, докато те изпълняват необходимата си функция. При части по предназначение промяна е възможна само при изпълнение на вещноправните и строителните изисквания. Решение на общото събрание само по себе си не прехвърля собственост.
При завземане на общи части чл. 185, ал. 2 от Закона за устройство на територията изисква съгласие на всички собственици с нотариална заверка на подписите. Когато чрез преустройството обща част се присъединява към самостоятелен обект или от нея се създава нов обект, ал. 3 изисква и договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици. Необходими са съответните одобрени проекти, разрешение за строеж и последващо отразяване на законната промяна.
Преди подобно преустройство проверявам документите с архитект и юрист. Съгласие само от съседите на моя етаж не е достатъчно за придобиване на общо помещение.
Разграничавам три вида плащания:
Повече за тези плащания има в статията за разходите в етажната собственост. Липсата на обитаване не освобождава автоматично от всички вноски и ремонти.
По чл. 48, ал. 6 ЗУЕС мога да извърша необходим ремонт на общите части със собствени средства, материали или труд без предварително решение на общото събрание, ако съм уведомил управителя за нуждата от ремонта, но той не е свикал общо събрание в едномесечен срок. Запазвам доказателство за уведомяването, снимки на повредата, оферти и платежни документи.
Направените разходи се възстановяват или прихващат от дължимите вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ с решение на общото събрание и срещу документи за плащането. При отказ за възстановяване мога да предявя иск срещу останалите собственици по законовия ред. Не всяко подобрение, избрано по мой вкус, е необходим ремонт.
При неотложен ремонт — например опасна повреда, която не търпи отлагане — чл. 49 ЗУЕС предвижда отделен ред. Управителят незабавно отпуска средства от фонда, а при недостиг свиква общото събрание. Ако то не бъде свикано или не вземе решение, управителят или заинтересованите лица могат да уведомят кмета на общината или района, който извършва проверка и може да разпореди ремонта.
Първо установявам дали спорното място действително е общо и уведомявам писмено управителя. Събирам документи и снимки, а при нужда искам въпросът да бъде включен в дневния ред на общото събрание. Незаконно преустройство се сигнализира и пред компетентния строителен контрол.
Когато собственик препятства правото ми да ползвам общите части, мога да търся защита по съдебен ред, включително прекратяване на неоснователните действия по чл. 109 от Закона за собствеността. Общото събрание и управителят не могат окончателно да решат спор за собственост вместо съда.
Незаконосъобразно решение на общото събрание може да се оспори пред районния съд по местонахождението на сградата в 30-дневен срок от получаването му по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Жалбата не спира изпълнението автоматично; спиране може да постанови съдът.
Чл. 38–41, 64 и 109 от Закона за собствеността; чл. 6, 17, 40 и 48–51 от Закона за управление на етажната собственост; чл. 185 от Закона за устройство на територията.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
2.10.2026
