Брокер на недвижими имоти

Реших да продам апартамента си и да купя друг, по-близо до работното ми място. Докато уредя сделките, живея под наем и общувам с брокери и агенции за недвижими имоти. Какво е добре да знам, преди да използвам услугите им?

Ако обмислям краткосрочно отдаване под наем, мога да разгледам наръчника за Airbnb. Възможните приходи зависят от имота, търсенето, разходите и приложимите изисквания.

Какви правила важат за брокерите на недвижими имоти?

Посредничеството при сделки с имоти е търговска дейност, за която се прилагат Търговският закон, Законът за задълженията и договорите, а когато съм потребител — и Законът за защита на потребителите. Липсата на специален лицензионен режим за обикновеното имотно посредничество не означава липса на правни задължения.

Проверявам кой е доставчикът на услугата, неговия ЕИК, адреса и представителя, който подписва договора. Членството в Национално сдружение „Недвижими имоти“ или вписването в доброволен професионален регистър може да има значение при избора ми, но само по себе си не е държавен лиценз и не гарантира сделката.

Брокерът може да рекламира имоти, да организира огледи и преговори и да съдейства за документите. Проверявам точно какво е поел като задължение. Правната проверка на собствеността, тежестите и условията на сделката е отделна задача, за която мога да потърся адвокат с опит в имотното право. Удостоверението за тежести е съществен документ, но не изключва всички възможни претенции на трети лица.

Какъв договор сключвам с брокера?

Обичайно сключвам договор за посредничество. Ако възлагам и управление на имота или действия от мое име, договорът може да съдържа и елементи на поръчка и други услуги. Не всяко фактическо действие на брокера превръща договора в договор за изработка.

Преди да подпиша, уточнявам писмено:

• за кой имот или какво търсене се отнася услугата и какво точно трябва да направи брокерът;
• срока, условията за прекратяване и евентуалното изключително право да предлага имота;
• комисионната, включен ли е ДДС, допълнителните разходи и кога се плащат;
• кое събитие поражда правото на възнаграждение — например подписването на предварителен договор, окончателна продажба или договор за наем;
• последиците, ако сделката пропадне или брокерът не изпълни задълженията си.

Законът не определя еднакъв процент на комисионната за всички сделки. По чл. 51 от Търговския закон възнаграждение може да се дължи от едната или от двете страни според уговорката. При липса на уговорка законът предвижда обичайното възнаграждение за съответната дейност според случая и от двете страни. Затова изяснявам условията още преди огледа и не разчитам, че липсата на предварително посочен процент непременно означава безплатна услуга.

Отдаване под наем и управление на имот

Когато съм наемодател

Мога да възложа само намиране на наемател или и последващо управление: събиране на наема, проследяване на битовите сметки, организация на ремонти и отчет на разходите. В договора посочвам границите на правомощията, допустимите разходи без мое съгласие, сметката за плащане и срока за превеждане на получените суми.

Ако управителят ще подписва от мое име, му предоставям подходящо пълномощно. Формата му зависи от действието, което възлагам. Правото да получава наем или депозит трябва да е ясно уредено. Представителството пред съд се подчинява на специалните правила на Гражданския процесуален кодекс: обикновено пълномощно на брокер не го прави допустим съдебен представител.

Възнаграждението за управление се договаря отделно от комисионната за намиране на наемател. Може да е процент от наема или определена сума. Проверявам дали се начислява и когато имотът е свободен или наемателят не плаща.

Когато съм наемател

Ако ползвам посредник за намиране на жилище, предварително уточнявам възнаграждението и кога се дължи. Няма задължителна по закон комисионна от половин или един месечен наем. Депозитът по договора за наем и възнаграждението на посредника са различни плащания.

Покупко-продажба на недвижим имот

Когато съм продавач

Мога да възложа рекламиране, огледи, преговори и съдействие за документите. Уточнявам кой осигурява справките от Имотния регистър, кой извършва правната проверка и кой изготвя договорите.

При предварителен договор страните уреждат цената, плащанията, срока за нотариалната сделка и последиците от неизпълнение. Комисионната не става автоматично изискуема при всеки предварителен договор: решаващи са валидните условия на посредническия договор и изпълнението на поетите задължения.

Когато съм купувач

Проверявам дали услугата включва само предложения и огледи, или също проучване на собствеността, строителните книжа и възможността за финансиране. Ако покупката зависи от банков кредит, уреждам това изрично и в отношенията с продавача, и с брокера. Самото подаване на искане за кредит не гарантира одобрение.

Преди да платя „стоп капаро“, резервационна сума или депозит, изяснявам кой получава парите, на какво основание, има ли право да обвърже собственика и кога сумата се връща. Наименованието „капаро“ само по себе си не определя правните последици на плащането.

За кои клаузи да внимавам?

1. Протокол за оглед. Чета целия документ. Той може да съдържа договорни задължения и комисионна, а не само удостоверяване, че съм видял имота. Получавам свой екземпляр.
2. Комисионна при пряка сделка. Възможна е уговорка за възнаграждение или неустойка, ако заобиколя посредника и сключа сделката с намереното от него лице. Проверявам обхвата, срока и връзката с действително извършената услуга. Не всяка подобна клауза е валидна във всякакъв размер.
3. Неизпълнение от продавача или наемателя. Брокерът по правило не гарантира изпълнението на чуждите задължения, освен ако е поел такова задължение. Отговорността му за собственото му неизпълнение обаче остава. Дали се дължи комисионна при провалена сделка зависи от договора и конкретните обстоятелства.
4. Изключително право. Уточнявам дали мога сам да предлагам имота, да ползвам други агенции и какво следва, ако прекратя договора. Внимавам за автоматично продължаване и прекомерни санкции.
5. Плащане от двете страни. То не е само по себе си забранено, но предварително изяснявам кой е клиентът, какво е възложил и как се избягват противоречиви интереси.
6. Неравноправни условия. Когато действам като потребител, необсъдени индивидуално клаузи, които създават значително неравновесие в моя вреда в противоречие с добросъвестността, могат да бъдат нищожни. Подписът под общи условия сам по себе си не доказва индивидуално договаряне.

Нежелани обаждания и защита на правата ми

Обаждането за конкретна обява не дава неограничено право контактите ми да се използват за всякакъв маркетинг. Мога да възразя срещу използването на личните ми данни за директен маркетинг; след такова възражение те не трябва да се обработват за тази цел.

За неравноправни клаузи и нелоялни търговски практики мога да сезирам Комисията за защита на потребителите, а за нарушения при личните данни — Комисията за защита на личните данни. Спорът дали дължа конкретна комисионна или имам право на връщане на сума може да изисква съдебно разрешаване. Пазя договора, огледните протоколи, кореспонденцията и доказателствата за плащане.

Правна основа

Търговски закон — чл. 49–51; Закон за задълженията и договорите — чл. 9, чл. 79, чл. 87, чл. 92 и чл. 280 и сл.; Закон за защита на потребителите — чл. 143–147; Граждански процесуален кодекс — чл. 32; Регламент (ЕС) 2016/679 — чл. 21, § 2–3.

Автор: Пенка Попова