Професия “домоуправител”

Мога да възложа управлението на етажната собственост на професионален домоуправител, ако общото събрание вземе необходимото решение и бъде сключен надлежен договор. Това не освобождава собствениците от участието им в общото събрание, плащането на законосъобразно определените вноски и контрола върху средствата на сградата.

Кой е професионален управител?

Законът за управление на етажната собственост различава управител, избран по обичайния ред, от професионален управител — търговец, на когото се възлагат управителни правомощия срещу възнаграждение. За професионалната дейност се прилага регистрационният режим по чл. 47а и следващите. Избирането на съсед за домоуправител само по себе си не означава, че той трябва да регистрира търговска дейност като професионален управител.

Електронният регистър на професионалните управители към МРРБ функционира от 20 февруари 2026 г. Преди избора проверявам конкретния търговец в регистъра, срока и статуса на регистрацията му. Реклама или удостоверение за фирмена регистрация в Търговския регистър не заменят вписването по ЗУЕС.

Какви условия трябва да изпълни търговецът?

Условията по чл. 47б обхващат съдимостта и ограниченията за съответните физически лица, участието им в управление на определени търговци в несъстоятелност, липсата на приложими забрани и на определени публични задължения, както и други законови изисквания. При публичните задължения се съобразяват предвидените изключения, например за разсрочени или отсрочени задължения. Търговецът трябва да разполага с поне едно лице, наето по трудово правоотношение за извършване на дейността.

Заявлението се подава до МРРБ с изискуемите документи и декларации. Законът предвижда произнасяне в 30-дневен срок по редовното заявление и регистрация за срок до пет години. Таксата за вписване е 80 евро при подаване на хартия и 72 евро при електронно подаване съгласно приложимата тарифа.

След получаване на удостоверението професионалният управител сключва застраховка „Професионална отговорност“ в 15-дневен срок и представя копие на МРРБ до седем дни от сключването. Застрахователното покритие трябва да се поддържа без прекъсване през дейността. Проверявам срока, обхвата и лимитите на полицата, а не само наличието на документ с такова заглавие.

Как етажната собственост избира професионален домоуправител?

Общото събрание трябва да бъде редовно свикано, а дневният ред да позволява вземането на решение за възлагане на управлението и одобряване на договора. По чл. 19, ал. 8 ЗУЕС е необходимо мнозинство повече от 50 на сто от всички идеални части от общите части. Не е достатъчно да гласува половината от присъстващите, ако те не представляват необходимия дял от цялата етажна собственост.

Кворумът за провеждане на събранието и мнозинството за конкретното решение са различни неща. Общите правила допускат събрание при представени поне 51 на сто идеални части, след отлагане с един час — при поне 26 на сто, а при следващото отлагане — независимо от представените части. Има и специални хипотези. Тези облекчения за провеждането не намаляват необходимите повече от 50 на сто от всички идеални части за възлагане на управлението на професионален управител.

Събранието може да възложи всички или част от управителните правомощия. Одобрява договора и упълномощава лице, което да го подпише от името на собствениците. В протокола трябва ясно да личат решението, гласуването, възложените функции и представителната власт.

За какъв срок е договорът?

Договорът е за срок до две години. Ако е уговорен по-дълъг срок, той се счита сключен за две години. Недействителна е клауза, която предвижда автоматично подновяване или превръщане в безсрочен договор. Следя своевременно да се вземе решение за следващото управление.

Законът предвижда ограничено продължаване на изпълнението при липса на избран нов управител, за не повече от три месеца, при условията на чл. 19, ал. 9. Това не е основание фирмата да управлява безкрайно без ново решение и договор.

Какво включва работата?

Конкретният обхват зависи от възложените правомощия и закона. Сред обичайните задачи са:

• свикване и организиране на общи събрания и изпълнение на решенията им;
• водене и съхраняване на книгата на етажната собственост и документацията;
• организиране на плащанията за общите части и събирането на дължимите вноски;
• подготовка и изпълнение на решения за поддръжка и ремонт;
• отчитане на приходите, разходите и наличностите и осигуряване на достъп до необходимата отчетна информация;
• представителство в рамките на законовите и възложените правомощия.

Професионалният управител не замества общото събрание по въпросите от неговата компетентност. Не може само по силата на договора да определя произволни вноски или да разрешава всякакви ремонти. За неотложните дейности и необходимите разходи се прилагат специалните законови правила.

Отделям възнаграждението на фирмата от разходите за управление и поддържане и от вноските във фонд „Ремонт и обновяване“. Разпределянето им между собственици, ползватели и обитатели следва приложимия закон и законосъобразните решения; не е задължително всяка сума да се дели по един и същ начин.

Какво проверявам в договора?

Настоявам да са ясни цената в евро, включените услуги и отделно платимите дейности, начинът на отчитане, достъпът до документи, работата при аварии, банковите сметки и правото на разпореждане със средства. Уточнявам контактите, сроковете за отговор, условията за прекратяване и предаването на документацията и парите при смяна на управителя.

Проверявам как се възлагат ремонти и как се избягва конфликт на интереси при работа със свързани изпълнители. Личните данни в книгата на етажната собственост и другите документи трябва да се обработват само за законосъобразни цели и при подходяща защита.

Вписването на търговеца като професионален управител е различно от регистрирането на избрания управител за конкретната етажна собственост. За последното се прилага редът по чл. 47е ЗУЕС чрез съответната общинска администрация.

Отговорност и смяна на управителя

При неизпълнение търся отговорност според договора и закона. Застраховката може да покрива определени вреди, но не означава автоматично обезщетяване на всяка щета в сградата. Нужно е да се установят основанието за отговорност и условията на покритието. Предварителното изключване или ограничаване на отговорността за умисъл или груба небрежност е недействително по чл. 94 от Закона за задълженията и договорите.

При смяна на управлението се извършва документирано предаване. ЗУЕС предвижда предаване на документите, наличните парични средства и необходимите данни за банковите сметки на новия управител в 15-дневен срок от вписването му в регистъра, с протокол. Собствениците следят този процес и запазват доказателствата за решенията, плащанията и получените отчети.