Как да придобия по давност държавен/общински имот?

Имот на държавата или общината може да се придобие по давност само ако законът допуска това за конкретния имот и са изпълнени условията за владение и срок. Дългото ползване, плащането на данък или поддържането на запустяло място сами по себе си не ме правят собственик.

Публична или частна собственост е имотът?

Публичната държавна и публичната общинска собственост не се придобиват по давност. Например път, улица или имот, предназначен по закон за трайно задоволяване на обществени нужди, може да е защитен от такава забрана. При частната собственост на държавата или общината давност по принцип е възможна, но се проверяват и специалните закони.

Не приемам, че всеки незастроен, неизползван или неактуван имот е частен и свободен за придобиване. Актът за държавна или общинска собственост удостоверява права, но не ги създава сам по себе си. Статутът следва от закона, предназначението и придобивните основания.

Проверявам документите в общината или областната администрация, кадастъра и Имотния регистър. За земи от държавния или общинския поземлен фонд, горски територии и други специални категории могат да действат допълнителни забрани. Затова частният характер на собствеността не е достатъчен извод сам по себе си.

Какво владение се изисква?

Трябва да упражнявам фактическата власт върху имота като свой собствен, явно и непрекъснато. Наемателят или ползвателят по разрешение обичайно държи имота за собственика. За да се превърне държането във владение, са нужни действия, които ясно показват промяна в намерението и са доведени до знанието на собственика.

Общият срок за недвижим имот е 10 години. Петгодишният срок се прилага при добросъвестно владение на правно основание, годно да прехвърли собствеността — например сделка с лице, за което не знам, че не е собственик. Самото убеждение „това място е мое“ не е такова основание.

Добросъвестността се преценява при възникването на правното основание. По-късна справка, от която научавам за чуждите права, не ме превръща автоматично със задна дата в недобросъвестен владелец. Ако съм знаел за проблема още при придобиването, петгодишният срок не се прилага.

Как се отчита мораториумът?

С Решение № 3 от 24 февруари 2022 г. Конституционният съд обяви за противоконституционни разпоредби, които спираха придобивната давност за частни държавни и общински имоти. Давността отново тече от 8 март 2022 г.

Това не означава, че целият предходен период на ползване се зачита. Според практиката на ВКС давността е била спряна за периодите 31 май 2006 г.–30 декември 2017 г. и 20 януари 2018 г.–7 март 2022 г. Отделно се отчита промеждутъкът 31 декември 2017 г.–19 януари 2018 г.

Към времето след 8 март 2022 г. може да се прибави по-ранното време, през което давността е текла, ако са налице всички останали условия. При владение, започнало след възобновяването ѝ, се брои съответният срок от началото на това владение. Не съществува една обща дата, на която всички завзети общински или държавни имоти стават собственост на ползвателите.

Какво може да прекъсне срока?

Изгубването на владението за повече от шест месеца прекъсва придобивната давност. Значение могат да имат и признание на правата на собственика или предявен от него иск според правилата на Закона за собствеността и Закона за задълженията и договорите. Писма, договори за наем, предходни дела и действия за изземване на имота трябва да се прегледат, а не да се броят само календарните години.

Как да установя правото си?

Събирам документите за имота и доказателствата за началото и характера на владението: договори, протоколи, кореспонденция и свидетелски сведения. Плащането на данък, ток или вода може да е част от доказателствата, но не доказва само по себе си собственост.

Когато условията са изпълнени, мога да поискам констативен нотариален акт, включително след обстоятелствена проверка по чл. 587 ГПК. При спор въпросът се решава от съда. Нотариалният акт не пречи държавата, общината или друг претендент да оспори правото ми.