Сметки по регулация - разкодирани

Искам да купя двор или къща, но в документите виждам „неуредени сметки по регулация“. Това не е обикновена неплатена общинска такса. Изразът може да показва незавършени отношения между собственици по стар дворищнорегулационен план и несъответствие между границите на собствеността и предвижданията на регулацията.

Откъде идва проблемът?

При предишни устройствени закони дворищната регулация е могла да предвиди придаване на част от един имот към съседен парцел или образуване на общ парцел. Старият режим е свързвал влезлия в сила план с непосредствено отчуждително действие, което се е стабилизирало при прилагането му по тогавашните правила. За придадената земя обикновено се е дължало обезщетение.

Например дворът на дядо ми е бил 885 кв. м, а планът е предвиждал 75 кв. м да се придадат към съседния парцел. От гледна точка на неговия имот това са отчуждаеми части, а от гледна точка на получаващия съседен парцел — придаваеми части. Едни и същи 75 кв. м се описват различно според имота, за който се говори.

Не бива този механизъм да се смесва с отчуждаването за улица, път или друг публичен обект. За обектите на публичната собственост § 8, ал. 7 от преходните разпоредби на ЗУТ предвижда изрично изключение от обсъждания тук режим.

Какво е значението на ЗУТ?

Законът за устройство на територията влиза в сила на 31 март 2001 г. Преходните му разпоредби запазват действието на съществуващите планове, но дават ограничени срокове за прилагане на старите дворищнорегулационни планове по досегашния ред. По § 6, ал. 2 срокът е шест месеца от влизането на закона в сила; за плановете по специалната хипотеза на § 6, ал. 3 и 4 има отделен срок.

По § 8, ал. 1, след изтичането на приложимите срокове се прекратява отчуждителното действие на влезлите в сила, но неприложени дворищнорегулационни планове за посочените в закона придавания и изравняване на части. В Тълкувателно решение № 3/2011 г. по т.д. № 3/2010 г. ВКС приема, че това настъпва автоматично, без да е необходимо първо да се проведе административна процедура за изменение на плана.

Самият чертеж на регулацията не доказва, че съседната придадена част днес е моя. Ако планът е останал неприложен и отчуждителното му действие е прекратено, не мога да обоснова собствеността само с предвиденото придаване.

Има съществено изключение: започнатите навреме производства по прилагане се довършват по досегашния ред. Законът свързва започването с искане за оценка, подадено в общинската администрация в сроковете по § 6. Затова архивната преписка може да е решаваща.

Как установявам дали регулацията е приложена?

Проверявам не само надписа в една скица, а цялата история на имота:

• документите за собственост и предходните нотариални актове;
• старите кадастрални и регулационни планове и заповедите за одобряването им;
• оценките за придаваемите части, платежните документи и документите за заемане на мястото;
• подадените искания и цялата преписка по прилагане на регулацията;
• действащия подробен устройствен план, актуалната кадастрална скица и последващите изменения.

От общината мога да поискам наличните архивни документи и удостоверяване на данните за уреждане на регулационните отношения. Геодезист може да изработи комбинирана скица, която показва как се съотнасят старите имотни граници, регулационните линии и сегашното заснемане. Правната преценка обаче изисква да се установи кой е собственикът и по какво основание е придобил.

Липсваща разписка в семейния архив не доказва сама по себе си, че регулацията не е приложена. Обратно, оградата, обработването на земята или записването на площта в скицата не доказват автоматично, че плащането и прехвърлянето са били извършени надлежно.

Мога ли да купя или продам имота?

§ 6, ал. 5 ЗУТ ограничава разпоредителните сделки с дворищнорегулационен парцел, за който не са изплатени дължимите обезщетения за уреждане на сметките, когато такива се предвиждат. Освен това продавачът не може да ми прехвърли повече права, отколкото притежава.

Не приемам, че плащам за целия парцел по регулационния чертеж и непременно придобивам всяка нанесена в него част. Трябва да е ясно какъв е действителният предмет на сделката, каква площ и граници има имотът по собственост и дали спорните части могат законосъобразно да бъдат включени. Тези въпроси се изясняват с нотариуса и при нужда с адвокат преди обвързващ договор или плащане.

Фразата „неуредени сметки“ не означава непременно, че цялата ми собственост е загубена, но не бива и да бъде пренебрегната като формалност. Ако купувам за строителство, изрично проверявам дали проблемът може да бъде отстранен и при какви условия.

Какви са възможните решения?

§ 8, ал. 2 ЗУТ предвижда три възможности за засегнатите собственици:

1. Договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма. С него собствениците могат да приложат влезлия в сила неприложен дворищнорегулационен план. Например собственикът на съседния имот прехвърля надлежно придаваните 75 кв. м. Само разписка за платена сума или устна уговорка не замества необходимата форма. За държавни и общински имоти има специален ред.
2. Изменение на дворищнорегулационния план при условията и по реда на ЗУТ. Това изисква допустим устройствен вариант и необходимите проектни и административни действия.
3. Поставяне на вътрешните регулационни линии в съответствие със съществуващите граници на поземлените имоти. Изменението по този специален ред се одобрява със заповед на кмета при предпоставките на § 8, ал. 4. Не става дума за узаконяване на произволно преместена ограда.

Възможностите не означават, че мога едностранно да принудя съседа да ми продаде земя. При избор на вариант се проверяват изходът към улица, път или допустима алея, устройствените показатели, съществуващото застрояване и приложимите изисквания за размери. За специалния ред по § 8, ал. 2, т. 3 се прилагат конкретните основания за отказ по ал. 4, а не механично всички правила за образуване на нови парцели.

Мога ли да строя преди уреждането?

За урегулираните имоти по § 8, ал. 1 строителство не се разрешава, докато не се реализира една от възможностите по ал. 2. При изменение, което привежда вътрешните линии към имотните граници, строителството остава недопустимо и ако планът за застрояване е в противоречие с действащите устройствени правила и норми.

Затова уреждането на собствеността не е само по себе си разрешение за строеж. След него трябва да са изпълнени и останалите изисквания за инвестиционния проект, правото да се строи и строителните книжа.

Ако съседът ползва спорната част от години?

Продължителното ползване може да повдигне въпрос за придобивна давност, но не решава спора автоматично. Изследват се владението, срокът, прекъсванията, действието на старите планове и ограниченията на чл. 200 ЗУТ за реални части от имоти. Малка придаваема ивица не се придобива непременно само защото е оградена повече от десет години.

При спор за собственост общината или кадастърът не могат да заместят решението на гражданския съд. Кадастралното отразяване само по себе си не създава право на собственост. Първо установявам правата и подходящия ред за защита, а след това се извършват необходимите изменения и вписвания.

Автор: Ида Големанова.