Как да продам своята идеална част от съсобствен имот?

Притежавам идеална част от апартамент, къща или земя заедно с други лица и искам да я продам. Мога да се разпореждам със своя дял, но при продажба на външен за съсобствеността купувач трябва да спазя правилата на чл. 33 от Закона за собствеността.

Какво продавам?

Идеалната част е дял от правото на собственост върху целия имот — например една втора или една четвърт. Тя не означава автоматично конкретна стая или ограден участък от двора. Разпределението на ползването между съсобствениците само по себе си не превръща ползваното място в отделен собствен имот.

Проверявам документа си за собственост, точния дял, другите съсобственици и евентуалните тежести. Купувачът придобива моята идеална част и става съсобственик с останалите.

На кого трябва да предложа дела?

Преди продажба на трето лице предлагам на всички останали съсобственици да купят дела при същите условия. Пред нотариуса представям писмени доказателства за предложението и писмено декларирам, че никой от тях не го е приел.

Предложението трябва да позволява ясен отговор: кой имот и какъв дял продавам, на каква цена, кога и как се плаща и какви са останалите съществени условия. Уговорка за разсрочване или друг благоприятен за купувача срок също има значение. Не е достатъчно да предложа на съсобствениците по-висока цена, а после да продам на външен купувач по-евтино.

Нотариалната покана е удобен начин да докажа съдържанието и връчването. Възможни са и други достатъчни писмени доказателства, включително изричен писмен отказ по конкретно предложение. Предварително съгласувам с нотариуса документите и реда за връчване. Чл. 33 ЗС не определя единен брой дни за отговор на всяко предложение; давам реална възможност за приемане и я документирам.

Ако променя условията в полза на външния купувач, правя ново предложение на съсобствениците при тези условия. Общ отказ „нямам претенции“ без връзка с конкретната продажба може да не е достатъчен.

Мога ли да продам направо на друг съсобственик?

Да. При продажба на лице, което вече е съсобственик, чл. 33 ЗС не изисква да предложа дела и на останалите. Законът не установява предимство според това кой има по-голям дял или по-дълго е бил съсобственик.

Кога правилото не се прилага по същия начин?

• Съпружеска имуществена общност: докато съществува, тя е бездялова. Не мога едностранно да продам предполагаемата „моя половина“. Прилагат се правилата на Семейния кодекс за разпореждане с общо имущество.
• Самостоятелен обект в етажна собственост: при продажба на собствения ми апартамент с принадлежащите му общи части останалите собственици не придобиват само заради тези общи части право да изкупят апартамента.
• Дарение или договор за издръжка и гледане: действителната сделка от този вид не е продажба по чл. 33 ЗС. Ако обаче прикрива продажба, привидността може да бъде оспорена.
• Продажба на наследство като съвкупност: тя има отделен правен режим и не се приравнява автоматично на продажба на идеална част от конкретен имот.

За продажба на сграда отделно от съсобствен терен, за право на строеж, наследствен имот преди делба и други особени случаи се проверяват допълнителните законови условия. Не пренасям механично правило за един вид сделка към друг.

Какво става, ако продам без надлежно предложение?

Нарушението не прави автоматично продажбата нищожна. Заинтересованият съсобственик може да поиска по съдебен ред да изкупи продадения дял при действително уговорените условия. Това е възможно например при липса на предложение, при невярна декларация пред нотариуса или при привидно уговорени условия във вреда на съсобствениците.

Искът се предявява срещу продавача и купувача. Той е различен от жалба до нотариуса или искане до купувача доброволно да прехвърли имота.

Какъв е срокът за иск за изкупуване?

Срокът е два месеца и е преклузивен. Законът го свързва с продажбата. Когато съсобственикът не е бил надлежно поканен и не е знаел за нея, съдебната практика отчита момента на узнаването. Началният момент и доказателствата за него могат да се окажат решаващи.

Ако узная за продажбата, действам веднага: вземам документите за сделката, пазя доказателствата кога съм узнал и проверявам срока с адвокат. Не разчитам, че преговори или изпращане на покана ще го спрат.

Искът се подава пред компетентния съд по местонахождението на имота. Дали първата инстанция е районен или окръжен съд се определя според правилата на ГПК, включително цената и вида на иска. Исковата молба подлежи на вписване в Имотния регистър.

Какво следва, ако съдът уважи иска?

С влизането в сила на решението изкупуващият съсобственик замества купувача при действително уговорените условия. Трябва да се изпълнят произтичащите от изкупуването задължения и да се извърши необходимото вписване.

Дължимата поради изкупуването сума трябва да се плати в едномесечен срок от влизането на решението в сила. При неплащане решението се счита обезсилено по право. Началото на срока не е датата, на която първоинстанционният съд просто е постановил решението. Проверявам точно на кого, колко и как следва да платя според съдебния акт.

Какво се променя, ако участват държавата или общината?

Ако държавата или общината е съсобственик, предложението за моя дял трябва да отчете това и приложимия ред за вземане на решение от съответния публичен собственик.

Отделно, чл. 199 ЗУТ дава право на предимство на държавата или общината, когато подробният устройствен план предвижда имота за обект — публична държавна или публична общинска собственост. Това правило не е ограничено само до случаите, в които държавата или общината вече има дял в имота.

В тази хипотеза собственикът може да продаде имота или част от него на трето лице след предложение за изкупуване до съответния орган и представяне пред нотариуса на писмен отказ, в който са посочени предложените условия. Проверявам предвижданията на плана и изискванията на компетентната администрация преди сделката.

За подготовка на документите и проверка на условията мога да потърся специалист по имотно право. За отдаване под наем е наличен и Airbnb Наръчник.

Правната основа е в чл. 30–36 от Закона за собствеността и чл. 199 ЗУТ. За привидните сделки значение има и Тълкувателно решение № 5/2012 г. на ВКС, а за срока — Решение № 296 от 15 юли 2011 г.

От рубриката „Стани автор“. Автори: Браян Златев и Яна Милкова.