Купувам апартамент „на зелено“ и искам да знам кой отговаря за проекта, изпълнението и контрола на строежа. Тези функции са различни. Самото обстоятелство, че една фирма рекламира сградата или продава апартаментите, не показва каква точно е ролята ѝ по строителните книжа.
Чл. 160 ЗУТ посочва възложител, строител, проектант, консултант, лице, упражняващо технически контрол по част „Конструктивна“, технически ръководител и доставчик на машини, съоръжения и технологично оборудване. Отношенията им се уреждат с писмени договори. Необходимите участници и конкретните им задължения зависят от вида и категорията на строежа и приложимите изключения.
Възложител е собственикът на имота, носителят на право на строеж в чужд имот или лицето с право да строи в чужд имот по закон. Той или упълномощеното от него лице осигурява необходимото за започване на строителството. Думата „инвеститор“ в рекламата не замества проверката кой е възложителят по ЗУТ.
Възложителят отговаря за сключването на изискуемите договори за строителство, строителен и авторски надзор и за ангажирането на строител с необходимата регистрация, когато тя е задължителна. Купувачът само по предварителен договор не става автоматично възложител или собственик на имота.
Строителят изпълнява строежа по писмен договор с възложителя и в съответствие с одобрените проекти, разрешението за строеж и другите строителни книжа. Той осигурява технически правоспособни лица и отговаря за правилното изпълнение, вложените продукти и технологии, безопасността на площадката и необходимата документация.
Сред задълженията му са своевременното съставяне на актовете и протоколите по време на строителството, съхраняването на строителните книжа и заповедната книга и предоставянето им на участниците и контролните органи. За вреди от виновни действия или бездействия носи имуществена отговорност.
За строежите от първа до пета категория и за съответните отделни строителни и монтажни работи се проверява вписването в Централния професионален регистър на строителя и обхватът на регистрацията. Законът за Камарата на строителите предвижда конкретни изключения. Чл. 14, ал. 2 обхваща строежи на жилищни и вилни сгради с ниско застрояване и строежите по чл. 137, ал. 1, т. 5, букви „в“ и „г“ ЗУТ с разгъната застроена площ до 100 кв. м. Изключението трябва да бъде проверено за конкретния обект; не е достатъчно сградата просто да бъде наречена „ниска“ или „малка“.
Строителят може да използва подизпълнители за отделни работи или етапи. За тях също се проверяват приложимите изисквания за правоспособност и регистрация. Възлагането на подизпълнител не заличава задълженията на главния изпълнител към възложителя.
Проектантът е физическо лице или юридическо лице, в чийто състав работят специалисти с необходимата проектантска правоспособност. Проектът може да включва архитектура, конструкции, електроинсталации, ВиК, пожарна безопасност, геодезия и други части според обекта. Правоспособността на конкретните архитекти и инженери се проверява в регистрите на Камарата на архитектите и Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране.
Проектантът отговаря за съответствието на проекта с подробния устройствен план и законовите изисквания. По време на строителството упражнява авторски надзор въз основа на договор с възложителя. По чл. 162, ал. 2 авторският надзор по всички части е задължителен за строежите от първа до пета категория включително.
Предписанията за точно спазване на проекта, свързани с авторското право на проектанта, се вписват в заповедната книга и са задължителни за останалите участници. Авторският надзор не замества независимия строителен надзор.
Това е самостоятелна функция. Оценката на част „Конструктивна“ във фазите технически и работен проект се извършва по договор с възложителя от правоспособно физическо лице, включено в списъка по чл. 142, ал. 10 ЗУТ или в признат еквивалентен списък или регистър от ЕС/ЕИП.
Лицето подписва графичните и текстовите документи по конструктивната част и изготвя доклад за съответствието. То не е „техническият ръководител“ на строителната площадка и не поема автоматично неговите или надзорните функции.
Консултантът по писмен договор с възложителя извършва оценяване на съответствието на инвестиционните проекти и/или строителен надзор. За дейността се изисква надлежно удостоверяване на правото да я извършва. Удостоверението, издавано от ДНСК по чл. 166–167 ЗУТ, е със срок пет години. Проверявам валидността и вписването, а не само рекламното представяне на фирмата.
Надзор от консултант се изисква за строежите от първа до пета категория, с изключение на обектите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите. Пета категория сама по себе си не означава освобождаване от надзор. При законовото изключение допълнителните отговорности се възлагат на техническия ръководител по чл. 163а, ал. 4.
Надзорът следи за законосъобразното започване и изпълнение, актовете и протоколите, безопасността и недопускането на увреждане на трети лица и имоти. При установени нарушения има задължения за спиране и уведомяване на компетентните органи. След завършването изготвя окончателен доклад до възложителя с оценка и за годността за въвеждане в експлоатация.
Докладът не е самото разрешение за ползване. За първа, втора и трета категория се издава разрешение за ползване от органите на ДНСК, а за четвърта и пета — удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж. Прилагат се съответните изисквания за документи и проверки.
Строителят назначава по трудов договор технически правоспособни лица. Технически ръководител може да бъде строителен инженер, архитект или строителен техник с изискуемата квалификация по чл. 163а ЗУТ. Други технически правоспособни лица могат да ръководят специализирани работи според специалността и квалификацията си.
Техническият ръководител организира и ръководи работите и осигурява изпълнението на посочените в закона задължения на строителя. Когато възложителят сам изпълнява строежа, той също трябва да осигури технически ръководител. Проектантската правоспособност и техническата правоспособност за ръководство са различни правни изисквания.
Възложителят може да сключи договор с доставчик за технологичното и инсталационното оборудване на строежа. Доставчикът отговаря за качеството и сроковете на доставката и монтажа и за свързаните с тях приемни изпитвания.
Няма обща забрана едно лице винаги да съчетава всякакви роли. Има конкретни несъвместимости, които пазят независимостта на контрола. По чл. 166, ал. 3 консултантът не може да упражнява надзор на строеж, за който той, ангажираните от него специалисти или съответните свързани лица са строители или доставчици на оборудване.
При оценката на съответствието на проекта забраната обхваща и участието като проектант. Има ограничение и за използване на лаборатории на строителя или свързани с него лица. Затова се проверяват конкретните договори, лица и връзки между тях, а не се приема автоматично, че проектиране и строителство никога не могат да се възлагат заедно.
По чл. 160 ЗУТ договорените гаранционни срокове не могат да бъдат по-кратки от нормативните минимални срокове и текат от въвеждането в експлоатация. Разпределението на функциите между участниците не означава, че купувачът непременно има пряк договорен иск срещу всеки от тях: проверяват се договорът, причината за вредата и приложимото основание за отговорност.
Статията е в съавторство с Пенка Попова.
ЗУТ — чл. 137, 142, 160–168, 171 и 177; Закон за Камарата на строителите — чл. 3, 14 и 16; Закон за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране; ДНСК: въвеждане в експлоатация.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
Праватами
.бг
4.10.2026
